房屋置换合同履行中双方均有过错互不担责-常德律师合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)湘07民终2058号
审理法院：湖南省常德市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

肖某、李某系夫妻，李某于2002年购买坐落在常德某城区许家桥乡601居委会的房屋一套，2004年2月20日由常德某城区房地产管理局发房产证，房产证号为常鼎房权证许家桥字第XX号，房屋为砖混结构，房屋总层数一层，建筑面积143.06㎡，房屋占地143.06㎡，设计用途是住宅，房屋分层分户平面图显示产别为私产，间数6间，使用面积114.45㎡，房屋东面临319国道，房屋东面宽、西面窄，径深17.2米、东面宽12.97米、背面宽6.07米；2011年8月29日由鼎城区某、鼎城区国土资源局发国土证，国土证号为常鼎国用（2011）第53**，房屋地类（用途）为住宅用地，使用权类型为国有出让，使用权面积166.6㎡，居民住房用地平面图显示地块呈长方形，东面宽9.8米，北面宽17米。
2021年3月23日，甲方肖某、李某与乙方某公司签订《商居房不动产置换协议》，载明：甲、乙本着平等协商公平公正，互惠互利，诚实守信的原则，达成如下置换协议：一、甲方将自己现有国有土地166.6㎡的使用面积及地上建筑物（一层8间建筑面积200㎡）房产证面积143.03㎡的商居房置换给乙方修建商居小区。二、乙方自愿将修建好的商居小区临街一层门面位置面向319国道此宗地的东面紧邻供销社，每间4米宽左右，共12米左右，置换使用面积不低于190㎡的门面交给甲方使用；超出195㎡的，按超出190㎡的面积按市场价格甲方向乙方支付超出面积款项。另外，该门面上面的第二层一梯三户，其套内面积分别为75㎡左右，126㎡左右，135㎡左右，及门面上第六层一套135㎡左右的房屋交给甲方所有，共计面积660㎡。上述商住房门窗标准按该小区同样规格和标准进行安装。乙方负责办理上述所有商住房屋的不动产证，费用标准与其他业主一样。三、甲方自愿给乙方补偿商住房差价款人民币叁拾柒万元（￥370000元），给付方式为分期付款，甲乙双方签订本合同一次性支付乙方贰拾柒万元（￥270000元），余款预售登记后二日内付清100000元。四、乙方保证从动工之日起，一年内将建好的门面和房屋交给甲方。五、乙方负责水、电、燃气接通到室内并单独立户。费用标准与其他业主一样。六、拆除旧房修建门面和房屋的过程中的安全由乙方负责，与甲方无关。七、违约责任以上约定甲乙双方共同遵守，任何一方不得违反约定，否则承揽违约责任，即支付对方违约金贰拾万元整，并赔偿因违约造成的一切损失。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲乙双方签名，盖章生效。
2021年3月25日李某原房屋被拆除。2021年3月30日，周某收到肖某、李某支付的首期款270000元，出具收条一份，载明"今收到肖某六○一社区棚改二期（钻石家苑）自筹共建资金贰拾柒万元整（￥270000元），此金额转以我老婆王某农行卡"。2021年6月17日，常德市鼎城区某资源局许家桥某资源所出具收条一份，载明"今收到李某位于许家桥六○一居委会房屋所有权证和国有土地使用证各一本，证号常鼎国用2011第5373号，常鼎房权证许家桥字第XX号。该宗土地已被用于601棚户区改造项目。特此证明"。2021年12月20日，常德某城区住房和城乡建设局向建设单位某公司颁发《建筑工程施工许可证》，工程名称为601社区二期（钻石家苑二期）建设项目，合同工期为2021年6月10日至2022年6月9日。2022年5月钻石家苑二期建筑主体完工，完成房屋分户面积测绘，按双方签订的《商居房不动产置换协议》，李某夫妇分得2号栋商铺101、102号房和2号栋住宅201、202、203、601号房，建筑面积分别为81.62㎡、108.73㎡、135.37㎡、76.04㎡、114.55㎡、135.37㎡；2022年5月30日，常德市鼎城区某甲某公司颁发钻石家苑二期《常德某城区商品房预售许可证》。2023年5月14日，周某通知李某夫妇可以办不动产权证、缴纳房屋维修基金、支付剩余房款，李某夫妇认为，203号房面积少了11㎡、101、102门面总宽度仅8米左右，未到其要求的至少10米，拒绝支付尾款、亦未与某公司签订购房合同、办理房屋交接手续、拒绝收房；某公司未收到尾款，拒绝交房，双方多次协商未达成一致，遂起纠纷。
另认定，101号、102号门面临街一面宽度分别为3.9米，后半部分宽度分别为3.9米、7.6米，门面层高约6米，103号门面面积28.86㎡，临街一面宽度为3.7米。案件开庭审理过程中，某公司承诺可以把103门面以钻石家苑二期门面以原市场价15300元/㎡卖给李某夫妇，李某夫妇需按置换合同补差价，李某夫妇不同意该方案。钻石家苑二期2楼住宅的市场价为2600元/㎡。

法院判决结果：
一审和二审法院均判决：肖某、李某需向某公司支付房屋置换差价尾款71,400元；驳回肖某、李某要求某公司支付40万元违约金及损失的全部请求；驳回某公司要求额外支付10万元差价和20万元违约金的反诉请求。法院认定双方在合同履行中均存在过错，互不承担违约责任。

三、核心观点：遇到类似房屋置换纠纷，这样处理才不吃亏

这个案子说白了就是：你拿老房子换新房子，结果对新房子尺寸不满意，闹上法院却两头空。法院为啥这么判？核心就一句话：合同履行中双方都有错，责任互相抵消，谁也别想让对方全赔。

为什么肖某、李某要倒贴7万多元？

• 他们先违约了：合同白纸黑字写明，新房拿到预售证后2天内必须付清10万元尾款（2022年6月2日前）。但他们拖到2023年5月还不给钱，这属于“卡主合同义务”——就像你买房签合同时答应付首付，结果拖了一年不交钱，开发商当然有理由不交房。
• 尺寸问题不能当挡箭牌：他们嫌弃门面宽度不够（要求12米宽，实际只给7.8米）、203号房面积少11㎡。但法院发现：
  • 门面总面积190.35㎡完全符合合同要求（约定不低于190㎡），宽度不够可以补103号门面（公司主动提出），但他们死活不同意补差价；
  • 203号房面积差11㎡，公司该补2.86万元（按市场价2600元/㎡算），但这笔钱直接从10万元尾款里扣，所以他们还得倒贴7.14万元。
    通俗讲：合同没说“必须每间4米宽”，只说了“总面积不低于190㎡”。你嫌宽度不够，公司好心给你加个门面补差价，你又不干，那只能按合同走。

为什么公司也不用赔违约金？

• 双方过错互相抵消：
  • 肖某、李某没付尾款→违约；
  • 公司给的203号房面积缩水→也有瑕疵。
    法院一算：你用166㎡老土地换了190㎡门面+460㎡新房，光面积就赚翻了（原房143㎡换650㎡新房），公司这点瑕疵不算大问题。而你拖着不付钱，导致公司房子积压卖不掉，双方都有损失。责任抵消后，谁也别找谁赔。
• 别想钻“小瑕疵换大赔偿”的空子：肖某、李某张口就要40万赔偿（包括20万违约金+租房损失），但法院直接戳穿：合同写的是“公平互惠”，你拿老破小换一整套新房已经占大便宜了，因为门面宽度差1米、面积少1㎡就狮子大开口，这不符合诚信原则！

遇到类似纠纷，普通人该怎么做？

1. 签合同前盯死细节，别信口头承诺：

   • 这个案子吃亏在合同写“每间4米宽左右”，没写死“必须前后宽度一致”。结果公司给的门面后半截变宽了，法院说符合约定。
   • 正确操作：写清楚“临街宽度不得低于X米，且前后宽度误差不超过Y厘米”，附上户型图签字确认。口头说的“肯定给你好位置”全是空话，必须写进合同！

2. 履行合同时，该付钱就付钱，别拿瑕疵当借口：

   • 肖某、李某发现房子有小问题，直接耍赖不付尾款，反而要求公司赔40万。结果法院认定：你先不付钱是大错，小瑕疵不能抵消大违约。
   • 正确操作：发现问题先书面通知对方（比如发函说“203号房面积少了11㎡，请10天内补差价”），同时该付的钱照付（可暂扣争议部分）。如果公司不解决，再通过法律途径索赔，否则你先违约就输了大半。

3. 索赔要讲证据，别拍脑袋算损失：

   • 肖某、李某说公司延期交房导致要租房，索赔2.75万元，但只交了张手写租房合同，没发票也没转账记录，法院直接不认。
   • 正确操作：保留所有证据！租房要有正规合同+付款流水；面积差要自己找第三方测绘；损失计算要按市场价（比如同地段租金标准）。法院只认“实打实”的证据，不听你讲故事。

4. 别指望“对方小错我大赚”：

   • 这个案子最典型——用166㎡老房换650㎡新房，还嫌公司不够完美。法院明确说：合同已保障你充足利益，不能因小瑕疵主张高额赔偿。
   • 关键提醒：置换类合同本质是“互惠”，不是“单方占便宜”。如果你占了大便宜（比如面积翻几倍），法院会倾向保护守约方。真遇到问题，优先协商补差价，别动不动告20万违约金。

最后划重点：房屋置换不是“零和游戏”。签合同时抠细节，履行时守信用，出问题先沟通再维权，才能避免像本案一样“赢了道理输了钱”。记住：法律保护诚信守约的人，不保护“得了便宜还卖乖”的人！