私人委托买房协议不能推翻法院生效调解书确定的房屋归属-株洲律师合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)湘02民终1674号
审理法院：湖南省株洲市中级人民法院

二、案件事实和判决结果
2006年10月23日，张某与株洲某下有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于株洲市芦淞区的一个门面，购房款及代收费共计271165元，面积为82.64平方米。2007年9月4日，这个门面过户登记在周某乙、张某名下。2022年10月16日，周某乙向周某作出一份《承诺》，说湘江某季花园15栋104号门面承诺两年内过户产权给周某或周某丙，如果没过户就按门面价值分期或一次性结清。周某认为2008年3月29日签的“受委托书”里写了买房过程，房子应该是他的。另外，法院在2011年的（2011）芦法民一初字第8号民事调解书中明确：周某乙和张某名下的几套房子（包括这个门面）归张某乙所有，周某乙只能住到老。

法院判决结果很简单：一审驳回了周某要过户房子和支付39万多元租金的请求，二审也维持原判，周某彻底输了官司，还得自己承担几万元诉讼费。

三、核心观点和处理建议：为什么私人协议斗不过法院文书？
这个案子说透了一个关键点：法院的调解书、判决书一旦生效，就像“法律铁令”，私人签的委托书、承诺书再厚也推不翻它。周某以为有“受委托书”和周某乙的《承诺》就能要回房子，却忽略了2011年法院早就把房子判给张某乙了。法院直接指出：房子虽然登记在周某乙名下，但调解书一生效，产权就归张某乙了。周某的协议再怎么写，也敌不过白纸黑字的法院文书。

遇到类似纠纷，普通人该怎么做？记住这4条保命建议：

1. 委托别人买房？产权证必须写自己名字！
   很多人图省事，让亲戚朋友代持房产（比如本案中登记在周某乙名下）。但一旦涉及家庭纠纷、继承问题，产权人变卦或法院介入，你的“委托书”可能直接作废。正确做法：要么自己当产权人，要么签协议后立刻过户。如果暂时不能过户，必须去公证处做“委托购房”公证，并保留付款凭证（银行流水、收据），别只靠手写纸条。

2. 房子有家庭纠纷？3年内必须行动！
   本案中，2006年买房，2011年法院就出了调解书，周某却等到2022年才主张权利。法院认为：调解书生效11年后，你再跳出来争房子，既不合理也不合法。正确做法：如果房子涉及父母遗产、离婚分产等家庭矛盾，1年内必须查清产权状态。去当地不动产登记中心拉“房屋档案”，看是否有查封、调解书或判决书。别拖！时间越久，证据越难找，胜算越低。

3. 对方口头承诺过户？先查清房子“底细”再信！
   周某乙在2022年承诺“两年内过户”，周某就信了。但法院一查档案，房子早就不归周某乙处置了（已判给张某乙）。正确做法：

   • 第一步：用“湘易办”APP或去房产局查房子现状（是否抵押、查封、有无生效文书）；
   • 第二步：若对方承诺过户，要求同步签《补充协议》并公证，写明“若因产权问题无法过户，需现金赔偿”；
   • 第三步：别等对方“主动办”，自己盯紧过户进度，超期立刻发律师函。

4. 已经输了官司？别硬扛，换思路止损！
   周某坚持要房子和租金，结果人财两空。其实他本可换个思路：既然房子拿不回，能否主张“委托买房”的出资损失？比如要求周某乙返还27万购房款+利息。正确做法：

   • 咨询律师时，别只问“房子能不能要回”，要问“最坏结果下我能拿回什么”；
   • 如果产权归属已无争议（如本案有生效调解书），赶紧转向索赔实际损失，别在死胡同里耗时间。

最后提醒：法律不保护“躺在权利上睡觉的人”。委托买房、代持房产看似方便，实则埋雷。真遇到纠纷，别自己琢磨“谁对谁错”，先查房产档案、再找专业律师分析路径——毕竟，法院认的是“登记”和“生效文书”，不是你的口头约定或良心发现。