非集体成员购买农村集体耕地合同一律无效-蕲春确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同无效纠纷
案号：(2025)鄂1126民初5412号
审理法院：湖北省蕲春县人民法院

二、案件事实及判决结果

2010年1月26日，张某与伍某明签订两份《土地转让协议书》，约定伍某明将蕲春县某镇某社区某组的两户土地（共456平方米）以每平方米360元的价格转让给张某建房，总价16.4万元。张某当天转账8.2万元至伍某明儿子账户，次日又现金支付8.2万元，伍某明出具了16.4万元的收条。后来张某发现：

1. 自己户籍在蕲春县某镇某庄社区，并非该土地所属集体经济组织成员；
2. 案涉土地性质是集体所有耕地，根本不能用于建房。
   因土地被政府征收，张某始终未拿到地。经多次催要，伍某明仅退还4万元，剩余12.4万元拒不返还。张某无奈起诉。

法院判决结果：

1. 确认双方签订的《土地转让协议书》无效；
2. 伍某明10日内退还张某12.4万元；
3. 驳回张某其他诉讼请求。

三、关键提示：买农村地前必看这三点！

为什么合同被判无效？
法院说得很明白：国家严禁非集体成员买卖农村集体土地，尤其是耕地！

• 本案土地是集体所有耕地，根据《土地管理法》和《农村土地承包法》，耕地只能用于农业，绝对不能卖给外人建房；
• 张某户籍在隔壁社区，不属于该土地所属村集体，连买卖资格都没有；
• 伍某明辩称"张某同意3年后不退钱"，但法院直接驳回——违法交易，口头承诺也作废！

遇到类似纠纷，普通人该怎么做？

1. 先查土地"身份"再掏钱

   • 买地前必须去当地自然资源局查清：
     ✓ 土地性质是"耕地"还是"宅基地"？
     ✓ 是否在"集体经营性建设用地"名录里？
     记住：耕地、林地等农用地禁止买卖建房！只有经政府批准的"集体经营性建设用地"才能依法流转。

2. 确认你有没有"买家资格"

   • 农村土地只能在本集体经济组织成员内部流转（比如同村人）；
   • 城里人、外村人绝对不能买！即使签了合同也无效，最后钱打了水漂。

3. 付款必须"留证据"

   • 本案张某因保留转账记录、收条，才成功追回12.4万元；
   • 切记：
     → 转账必须备注用途（例："土地转让款"）；
     → 现金支付必须当场写收条并按手印；
     → 拒绝"口头承诺"，违法交易再写协议也白搭！

最后提醒：
农村土地不是商品房！别被"低价建房"忽悠。2024年新修订的《土地管理法实施条例》再次强调：买卖集体土地建房，合同100%无效。真想在农村建房？合法途径只有：
✅ 本村村民申请宅基地
✅ 租用合法的集体经营性建设用地（需经村民大会2/3同意）
别碰耕地！别信外人！ 钱交了拿不到地，打官司赢了也可能因对方没钱执行难——守住钱袋子，先查清再行动！