发包方无规划许可证致工程合同无效，承包方仍可获工程款和优先受偿权-京山律师建设工程施工合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2025)鄂0882民初2380号
审理法院：湖北省京山市人民法院

二、案件事实与判决结果
2022年11月30日，湖北某甲有限公司（以下简称“某甲公司”）与湖北某乙有限公司（以下简称“某乙公司”）签订《建设项目工程总承包合同》，约定由某甲公司承建某乙公司位于京山的产业园工程，包括厂房、仓库、办公楼等，暂定造价5000万元。合同明确约定：某乙公司应在单栋工程封顶后支付已完产值的80%，单体完工后付至90%，逾期支付需按1年期LPR四倍支付违约金。
2022年12月初，某甲公司进场施工，至2023年12月完成7、8号厂房封顶及6号厂房部分工程，提交工程款支付报审表，申报进度款31226697.26元（含7、8号厂房主体结构及6号厂房基础工程等），某乙公司项目部盖章确认工程量与现场一致。但某乙公司一直未支付款项，导致某甲公司于2024年2月停工。另查明，某乙公司至今未取得该工程的建设工程规划许可证。
法院判决：1. 某乙公司支付某甲公司工程进度款31226697.26元及利息（以3.35%年利率，从2024年1月25日起算至付清日）；2. 某甲公司对承建工程折价或拍卖价款在31226697.26元范围内享有优先受偿权；3. 驳回某甲公司其他诉讼请求（如高额违约金、停工损失等）。

三、核心观点与处理建议：合同无效≠拿不到钱！
这个案子最让人松口气的地方是：即使施工合同被判无效，只要工程质量合格，承包方照样能拿到工程款，还能优先受偿！ 很多包工头或施工队老板以为“合同无效就白干了”，其实大错特错。本案中，某乙公司因缺少“建设工程规划许可证”（俗称“开工必备绿卡”），导致合同自始无效，但法院仍判某甲公司拿回近3100万元工程款，原因就两点：

1. 工程质量是硬道理：某甲公司干的活经项目部签字确认“与现场一致”，说明质量过关。法律只认“活干得好不好”，不纠结合同形式。
2. 优先受偿权是“救命稻草”：工程没完工也能主张！只要在停工后18个月内起诉（本案某甲公司在停工4个月内就行动了），就能对厂房、仓库等自己建的部分“先拿钱”，比普通债主更有保障。

遇到类似纠纷，普通人该怎么做？

1. 开工前先查“绿卡”：
   一定要让甲方（发包方）出示《建设工程规划许可证》！没有这个证，合同极可能无效（就像本案）。别信甲方“先干着，证马上下来”的空话，可登录当地住建局官网查公示，或要求查看原件。省下查证功夫，后期可能损失千万。

2. 被拖欠工程款时，这样自救：

   • 别傻等，及时停工：本案某甲公司在2024年2月停工是对的。继续垫资可能血本无归，法律允许合理停工止损。
   • 每月留好“干活证据”：像本案提交的《工程款支付报审表》，必须让甲方或监理签字盖章。手机拍照、微信记录也能当证据，但最好书面确认。
   • 18个月内必须起诉：优先受偿权“过期作废”！从甲方该付钱那天起算（本案是2024年1月25日），拖超18个月就丧失“优先拿钱”资格。

3. 别被“高额违约金”忽悠：
   合同写“LPR四倍利息”很常见，但合同一旦无效，这类条款也作废（本案法院只按3.35%判利息）。真被拖欠，别死磕违约金，优先主张工程款本金和合理利息（按LPR单倍计算），更易获法院支持。

最后提醒：建设工程是“高风险行业”，发包方跑路、证件不全太常见。记住——你的钢筋水泥不会骗人，干得好就有钱拿！遇到拖欠，第一时间收集施工记录、付款凭证，18个月内起诉主张工程款和优先受偿权。别因合同“有瑕疵”就放弃维权，法律永远保护实干者。