租赁商铺因产权问题无法使用可解除合同要求退款-太康律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)豫1627民初8785号
审理法院：河南省太康县人民法院

二、案件事实及判决结果
2025年5月18日，杜某（承租方）和李某（出租方）签订商铺租赁合同，约定李某将太康县古建街东段5间商铺（约280平方米）租给杜某经营餐饮，租期从2025年7月18日到2035年7月18日。合同写明：前四年每年租金18万元，杜某一次性付清两年租金36万元和押金1万元，共计37万元；李某承诺商铺有“全部产权”且“消防验收合格”。签合同当天，杜某通过银行转账支付36万元租金和1万元押金（附言注明“太康房租2年36万，押金1万”），李某出具了收条。

但之后杜某发现商铺因产权问题被他人阻挠，无法正常使用（比如有人上门闹事不让装修开店）。杜某联系李某解决，李某未处理。2025年10月，杜某起诉到法院，要求解除合同、返还37万元，并赔偿设计费、拆除费等损失3万元。李某却辩称：合同里写杜某是“实际管理人”，签合同后的问题该杜某自己负责，还反要杜某赔精神损失费5万元。

法院看了合同、转账记录、照片、微信聊天和视频证据后认定：杜某确实因商铺产权问题无法经营，而李某始终没提供房产证等权属证明。最终判决：

1. 解除杜某和李某的租赁合同；
2. 李某5天内返还杜某37万元（36万租金+1万押金）；
3. 驳回杜某索赔3万元损失的请求（因证据不足），也驳回李某的精神损失费要求。

三、遇到类似纠纷怎么办？关键提醒来了！
这个案子说透了一个道理：房东收了钱，就得保证你租的房子能正常用！如果房子“带病”（比如产权不清、被别人争抢），导致你开不了店，你完全可以“退租退钱”，别被合同条款吓住。

为什么杜某能赢？核心就两点：

1. 房东的“基本义务”没做到：法律白纸黑字规定（《民法典》第724条），房东必须交出能正常使用的房子。如果因产权纠纷、查封等问题让你用不了房，且不是你自己的错，你就能解约退钱。本案中，李某拿不出房产证，商铺被他人阻挠，明显是房东的责任。
2. 合同条款不能“甩锅”：李某拿合同第8条“乙方是实际管理人”当挡箭牌，但法院根本不认——这条只管你租到房后的事（比如你开店时打碎东西要赔），可房子根本交不到你手里，责任还在房东！

普通人租房防坑指南（手把手教你）：

• 签合同前，死磕“房产证”！
  别轻信房东口头说“有产权”“能办证”。一定要求看：
  ✅ 房产证原件（核对名字是否和房东一致）；
  ✅ 查查封状态（去当地不动产登记中心免费查，5分钟搞定）；
  ✅ 确认消防验收（尤其商铺，可要求房东提供合格证明）。
  本案杜某如果提前查证，早能发现产权问题，避免37万打水漂。

• 合同里埋好“保护条款”：
  除了写清租金、租期，务必补充：
  “若因房屋产权纠纷、查封等原因导致承租人无法使用，出租人应全额退还租金押金，并赔偿装修、设计等实际损失。”
  这样万一出事，索赔就有依据，不像杜某因损失证据不足没拿到3万元。

• 交钱留痕，遇事快取证：

  • 转账时备注用途（如“XX商铺2025年租金”）；
  • 收到收条要写明“租金”“押金”字样；
  • 房屋被阻挠时，立刻拍视频（含时间地点）、保存对方闹事的聊天记录、报警回执。
    本案杜某靠照片和微信记录证明“用不了房”，这是胜诉关键！

• 别等！发现问题马上行动：
  发现房子有问题（比如有人上门claim ownership），先书面通知房东（微信/短信留证），要求15天内解决。若房东拖着不管，立刻：
  1️⃣ 停止支付后续租金；
  2️⃣ 收集损失证据（设计合同、付款记录）；
  3️⃣ 直接起诉解约退钱。
  拖得越久，损失越大！杜某从发现问题到起诉只用2个月，法院才快速支持退款。

最后提醒：
房东甩锅“合同签了就得认”是常见套路，但法律只保护诚信履约的一方。你按约交了钱，房东却交不出合格的房子，解约退钱天经地义！遇到类似纠纷，别慌，按上面步骤收集证据，90%的情况都能拿回血汗钱。如果拿不准，找专业律师梳理证据链——记住，你的钱不是大风刮来的，该争的必须争到底！