未付租金可追讨但违约金需注意条件-淮南律师房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖0403民初11132号
审理法院：安徽省淮南市田家庵区人民法院
二、案件事实与判决结果
因经营需要，2021年3月21日，单某（出租方）与吴某（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1.房屋坐落于淮南市田家庵区、116#商铺和217#住宅公寓，共四间，用途商铺；2.租赁期限：2022年1月30日至2032年1月30日，共十年；3.租金及支付方式：租金每年13万元，租金按每半年支付（每次需提前15天支付），承租方需缴纳2万元押金，合同期满或终止后，在承租方交清租金、水电费、物业管理费等相关费用后，出租方无息退还押金；4.承租方不按照合同约定支付房屋租金，或延迟支付超过15天的，出租方可自行解除合同，并追究承租方违约金责任（违约金2万元）。后吴某未依约按期支付房屋租金。双方在庭后核实，吴某已结清2025年1月30日之前的全部租金，2025年2月1日之后的租金至今未付。
法院判决结果很简单：吴某需要向单某支付2025年2月1日至2026年1月30日的租金13万元，以及资金占用费（相当于欠钱不还的利息损失）1337.5元；但驳回了单某要求支付违约金2万元和其他超额利息的请求。
三、核心观点与处理建议
这个案子告诉我们：房东可以追讨欠租，但拿违约金必须看清合同条件，否则可能“竹篮打水一场空”。很多普通人遇到租客不付房租时，容易冲动地把违约金、利息全堆上去告，结果像单某一样，19.5万租金只拿回13万，2万违约金还彻底泡汤。为什么？关键就两点：
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租金欠多少，得按合同“对表”算清楚
单某一开始要19.5万租金，但法院只认13万，因为合同写明“年租金13万”，而双方确认2025年2月后才开始欠租——相当于只欠了1年房租。提醒您：如果租客拖房租，别光凭感觉要钱！立刻翻出合同，核对：- 欠租具体从哪天开始（像本案中双方庭后核对了截止日期）；
- 按合同标准算总欠款（比如年租13万，欠半年就只能要6.5万）；
- 保留转账记录、聊天截图等证据，避免像单某一样因证据不足被砍掉6万诉求。
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违约金不是“想拿就能拿”，要看合同“开关”
最坑的是违约金2万没拿到！合同写明：“延迟支付超15天，出租方可解除合同并追究违约金”。但单某只告“要钱”，没提“解除合同”，等于没打开违约金的“开关”。法院说：既然合同把“解约”和“违约金”绑在一起，你不断租就拿不到违约金。更关键的是，单某已要了资金占用费（利息损失），再要违约金等于“一伤两赔”，法律不支持。
教您避坑：- 签合同时，重点圈出违约条款——看清楚“要违约金是否需先解约”（像本案）；
- 如果租客长期欠租，先发书面通知解除合同（比如微信/邮件写“因你欠租超15天，现正式解约”），再告违约金；
- 别重复要钱！资金占用费（利息）和违约金只能选一个，优先选违约金（通常更高），但必须符合合同条件。
最后给您的实操建议：
- 租前：签合同时，让律师或社区法律站帮忙看条款，尤其把“违约金触发条件”写明确（比如“欠租超15天，直接产生违约金，无需解约”）；
- 租中：租客欠租时，先发催款函（写明欠款金额、最后期限），保留邮寄记录；如果协商降租，必须签补充协议；
- 打官司：
① 只主张合理金额（像本案13万租金+小额利息）；
② 如果想拿违约金，必须把“解除合同”写进诉讼请求；
③ 钱紧时申请“财产保全”（像本案冻结对方账户），避免赢了官司拿不到钱。
记住：法律只保护“清醒的人”。合同是您的“护身符”，用对条款才能守住钱袋子。遇到纠纷别硬扛，先核对合同细节再行动，省得像单某一样——该拿的钱没拿全，不该花的诉讼费却多掏了900多元！