开发商未取得预售许可证买房可要求退钱并享优先权-淮南律师房屋买卖合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖0403民初10251号
审理法院：安徽省淮南市田家庵区人民法院
二、案件事实并告知法院的判决结果
淮南某置业有限公司成立于2011年4月12日，注册资本3000万元，股东周某持股90%，薛某某持股10%，法定代表人薛某某。淮南某置业有限公司开发建设“某广场”房地产项目。2017年，淮南某置业有限公司公开向社会宣传、销售“某广场”房地产项目，宣传有70年产权的住宅。“某广场”项目未取得预售许可证明，之后也未完成建设。
李某经宣传得知“某广场”项目，其准备购买一套住宅给家人居住。2017年7月20日，安徽某传媒有限公司作为甲方、李某作为乙方签订一份《新安房产网会员服务协议书》，内容“……1、乙方向甲方缴纳5000元网络信息服务费后即可成为甲方会员，享受置业指导，免费看房，信息咨询，团购优惠等会员服务。某广场交伍仟抵壹万元整，日进百金从2017.7.20日起。会员服务时间：2017年7月20日至2017年9月1日……”当日，李某交纳了5000元，安徽某传媒有限公司出具一份收据，记载“交款单位：李某，收款方式：刷卡，人民币：伍仟元整，收款事由：会员服务费”加盖有安徽某传媒有限公司广告合同专用章（淮南站）。
2017年9月3日，淮南某置业有限公司与李某签订《预定房号确认单》，内容“甲方：某广场乙方：李某……预定房号确认：某广场某幢某室，建筑预测面积75.09平方米，优惠前单价5766元/㎡，优惠前总价432969元，约定事项：乙方同意支付人民币50000元作为预定定金，预选该套房源……附：优惠政策：1.付款方式：一次性付款98折，2.存5000抵10000，总房款减10000元，3.优惠券总款减1000元，4.日进百金：从交纳5000当日开始算至9月3日止，5.预定当日选房优惠：当日单价减200/㎡。”甲方落款处加盖有“某广场销售专用章”印章。当日，李某支付了50000元预定定金，淮南某置业有限公司出具一份收据，记载“交款单位：李某，收款方式：刷卡，人民币：伍万元整，收款事由：预选房定金”加盖有某广场销售专用章。
《某广场》审批单记载“业主姓名：李某……房号：，建筑面积：75.09，原单价：5766，原总价：432969，优惠项目：1.认筹5000抵10000元、2.购房券减1000元、3.当日订房减200平、4.日进百金7.20日总价4600元，现单价：5358.25，现总价：402351，已交金额：50000，今日交款：72351，首批款总额：122351，贷款金额：280000，交款日期：2018.2.4……”审核财务部财务处有李某甲签名。2018年2月4日，李某支付了72351元，淮南某置业有限公司出具两份收据，记载金额共计72351元，收款事由均为首批款项。当日，李某签订一份《商品房买卖合同》，合同记载出卖人为淮南某置业有限公司、买受人为李某，所购商品房为某广场某幢某层某号房，建筑面积75.09平方米，买受人支付首付款122351元，余款280000办理银行或公积金按揭，出卖人应当在2019年7月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人。李某在买受人落款处签名按指印，出卖人落款处无签名盖章。
2018年11月12日，淮南某置业有限公司张贴公示，内容“公示单位：淮南某置业有限公司法定代表人：周某根据2018年11月06日我公司与业主双方沟通的意见内容，做出以下公示：1.我公司经研究决定：本项目在2018年12月底复工；2.我公司经研究决定：本项目在2019年12月底前完工；3.公司承诺，对公示内容如未能实现，应业主要求愿意退房的，我公司将予以积极配合。”
2019年4月1日，淮南某置业有限公司张贴公示，内容“公示单位：淮南某置业有限公司法定代表人：周某根据2019年3月28日我公司与业主双方沟通的意见内容，做出以下公示：1.我公司经研究决定：本项目在2019年4月中旬复工，在2020年3月底前完工；2.应业主要求愿意退房的，我公司将予以积极配合，并于公告之日起三日内在项目部临时展厅内进行退房登记……”
2019年4月17日，淮南某置业有限公司张贴公示，内容“公示单位：淮南某置业有限公司法定代表人：周某根据2019年4月4日我公司与业主双方沟通的意见内容，做出以下公示：1.我公司经研究决定：本项目在2019年4月20日正式复工，在2020年3月底前完工；2.应业主要求愿意退房的，我公司将予以积极配合，并于2019年5月30日启动退款事宜。”
另查明，淮南某置业有限公司股东周某自认所有购房者均交纳5000元认筹金，并同意退还该5000元（含交给安徽某传媒有限公司的）；法定代表人暨股东薛某某表示同意周某的意见。
再查明，2024年6月25日，淮南市谢家集区人民法院作出（2024）皖0404执恢75号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人淮南某置业有限公司名下位于淮南市田家庵区三和乡淮河大道西侧、南纬七路北侧一宗商务金融用地及地上在建工程。2025年7月23日，淮南市谢家集区人民法院作出（2024）皖0404执恢75号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人淮南某置业有限公司所有的上述土地及地上在建工程作价122909983元交付第三人淮南某有限公司……
法院判决结果：
- 淮南某置业有限公司退还原告李某购房款127351元，并支付利息（从2020年4月1日起，按一年期贷款市场报价利率4.05%计算至付清为止）；
- 确认李某对“某广场”房产拍卖款在127351元范围内享有优先权（优先于工程款、抵押权等）；
- 驳回李某的其他诉讼请求。
三、核心观点与处理建议：遇到“五证不全”买房怎么办？
核心观点：开发商没拿到预售许可证就卖房，合同直接无效！你不仅能要回全部房款，还能优先拿到赔偿，比银行和施工队更靠前。
看到这个案子，很多读者可能心里发毛：“我买的房子要是也烂尾了，钱还能拿回来吗？”别慌，我们用大白话拆解关键点，手把手教你避坑：
1. 预售许可证是“照妖镜”，没它就是“黑买卖”
开发商卖房必须先拿到《商品房预售许可证》（俗称“预售证”），这是国家硬性规定。像本案中，淮南某置业公司从头到尾没这个证，还大肆宣传“70年产权住宅”，结果项目烂尾、被法院拍卖，这种合同法律直接认定无效——相当于你俩签的协议作废了，开发商必须把钱吐出来。
⚠️ 行动指南：
- 买房前必查证：登录当地住建局官网（搜“XX市住建局预售许可查询”），输入楼盘名就能验真伪。没有预售证？立刻掉头走人！
- 别被“优惠”冲昏头：本案中“交5000抵10000”“日进百金”全是套路。记住：合法楼盘根本不需要靠这些噱头拉客。
2. 退钱不光本金，利息也能“赚”回来
李某付了12万多，开发商拖了6年才判退钱，法院不仅判退全款，还让开发商从2020年4月1日起付利息（按当时LPR 4.05%算）。关键点在于：开发商多次承诺复工退款却跳票（比如2019年说“5月30日退款”却没做到），法院认定这是恶意占用资金。
⚠️ 行动指南：
- 保留所有付款证据：刷卡单、收据、聊天记录一个别丢！本案李某靠银行流水和收据证明交了127351元，这是胜诉基础。
- 催款要留痕：开发商说“下月退钱”？必须微信文字确认或写书面承诺。口头答应等于放空炮，法院只认证据。
3. 烂尾楼拍卖，你的钱能“插队”拿回
最惊喜的是：法院确认李某对拍卖款有“超级优先权”，比银行抵押权、施工队工程款更优先受偿。依据是2023年新司法解释——房子彻底烂尾且无交付可能时，购房者退房款的权利排第一！本案中楼盘已被整体拍卖，符合“无实际交付可能”，李某因此保住血汗钱。
⚠️ 行动指南：
- 及时起诉是关键：本案李某2025年起诉，刚好赶上新司法解释生效。如果拖到楼盘已交付或开发商破产，优先权可能泡汤。
- 别信“继续等”的忽悠：开发商总说“再给半年就能建好”（本案贴了3次复工公告），但若项目长期停滞，立刻咨询律师启动法律程序。
最后划重点：
- 5万以下小损失：比如本案5000元“会员费”，直接找开发商退，不用起诉（对方通常秒怂）。
- 大额房款别硬扛：超过5万必须走法律程序！像李某一样，把收据、合同、催款记录整理成册，到法院立案（现在网上也能提交材料）。
- 警惕“代销公司”陷阱：本案中5000元交给了安徽某传媒公司，但开发商股东当庭承认“认筹金都退”，说明最终责任在开发商。遇到类似情况，直接找开发商要钱，别被中介当枪使。
房子是老百姓的命根子，但法律永远站在守规矩的人这边。记住：没预售证的楼盘，送你金砖也别碰！ 真遇烂尾，别哭穷、别死等，收集证据马上行动——你的钱，法律能帮你抢回来。