买房不要随便当 挂名 ，开发商代偿后可追讨-分宜追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)赣0521民初3225号
审理法院：江西省分宜县人民法院

二、案件事实和判决结果

2022年12月30日，江西某房地产开发有限公司与严某签订《商品房买卖合同》，严某购买分宜县锦绣城9号楼1单元902房，总价536,020元，其中首付款116,020元，贷款420,000元。《商品房买卖合同》约定，如果买受人违约，导致出卖人实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）由买受人承担。

2023年2月3日，严某与中国某银行分宜支行、江西某房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，严某向银行借款420,000元，江西某房地产开发有限公司作为开发商对贷款承担阶段性连带责任保证。合同约定，如果借款人连续三个月或累计六次未按时还款，银行可以宣布贷款立即到期。

后来严某多次逾期还款，2025年7月31日，银行宣布贷款提前到期，从江西某房地产开发有限公司账户划扣393,157.51元，结清了严某的按揭贷款。

严某辩称自己只是"挂名买受人"，实际买房人是熊某，因为开发商欠熊某水泥搅拌站的货款，就用房子抵债，严某只是在搅拌站工作时被要求用身份证签合同。按揭款都是熊某通过微信转给严某，再由严某支付给银行。

法院最终判决：严某需向江西某房地产开发有限公司支付代偿款393,157.51元及利息（截至2025年8月31日为1001.74元），并继续按年利率3.0%支付后续利息；同时支付律师费14,000元和保险费810元；案件受理费和保全费也由严某承担。

三、核心观点与处理建议

为什么严某要承担责任？关键在于"合同签字就要担责"原则。

这个案子告诉我们：千万别轻易当别人的"挂名买房人"！ 即使你只是帮朋友或老板"代个名"，只要你在购房合同和贷款合同上签了字，法律上你就成了真正的买房人和借款人，要承担全部责任。

法院为什么没采信严某"我是挂名"的说法？

1. 合同只认签字人：房子是谁买的、贷款是谁借的，法律只看合同上签的是谁的名字。严某在两份合同上都签了字，就成为法律上的责任主体。
2. 证据不足要吃亏：严某说实际买房人是熊某，但拿不出熊某给他转按揭款的银行记录，也没让熊某出庭作证。只有口头说法，没有真凭实据，法院没法支持。
3. 内部约定不对外：就算严某和熊某私下有"代持协议"，这种约定只在他们俩之间有效，不能用来对抗开发商和银行。严某付了钱后可以找熊某要，但不能直接让熊某替他还银行。

遇到类似情况，你应该这样办：

1. 签字前先想清楚：帮人"挂名"买房、买车、办贷款？千万别图一时方便就签字！一旦对方还不上钱，银行和开发商只会找你这个"签字人"要钱。

2. 保留完整证据链：如果你真要帮别人"代持"（不建议这样做），至少做好三件事：

   • 签正规的书面代持协议，明确写明"实际出资人是谁"、"所有费用谁承担"；
   • 保留好实际出资人的每一笔转账记录（一定要银行转账，微信支付宝也要备注用途）；
   • 让实际出资人书面承诺"承担所有法律责任"。

3. 被追讨时别慌张：如果开发商或银行找你追偿：

   • 先确认对方是否真的代你付了钱（要求看银行划款凭证）；
   • 如果确实代付了，保留好所有付款证据；
   • 及时找实际出资人协商，把代付款项要回来；
   • 必要时请专业律师帮你收集证据、起草法律文书。

特别提醒： 现在很多开发商在合同里都写了"因买受人违约导致出卖人追债的费用由买受人承担"，这意味着除了本金利息，你还可能要付上万元的律师费、保险费。这个案子中严某光律师费就多付了1.4万元！

记住：法律不保护"我以为"，只认"白纸黑字"。签字前多问一句"这责任我担得起吗"，能避免日后大麻烦。遇到纠纷别硬扛，及时咨询专业律师，用证据保护自己的权益。