祖母代表未成年孙子置换商铺法院认定有效-赣州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)赣07民终4549号
审理法院：江西省赣州市中级人民法院

二、案件事实
2019年4月9日李某、唐某与某项目部签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定商铺1#1054号建筑面积25.04㎡，付款方式为一次性付款，总价为483136元。2021年2月3日商铺1#1054号已完税，并登记到李某、唐某名下，为共同共有。商铺1#1054号托管安远县某公司子公司对外出租，每月收益由唐某父亲和李某平分。李某系唐某父亲的母亲。因李某在收房时发现商铺与销售图纸不符，强烈要求换房，故东某公司向安远县某部门申请撤销李某不动产登记证。2024年1月23日李某、唐某与东某公司签订《房屋买卖合同》，将商铺1#1054号以现状转让给东某公司。商铺1#1054号于2021年3月19日登记在李某、唐某名下，于2024年1月24日注销，重新登记到东某公司名下。李某和某项目部协商，将原商铺号1#1054、1#1055换成1#1065号。2024年1月30日，李某在《某广场合同审批及费用一览表》中客户签字处签字捺印，该表载明：姓名唐某、唐某，房号1#1065，面积36.69㎡，优惠后总价1080151元。后李某反悔，要求返还购房款。

法院判决结果：一审和二审法院都驳回了李某、唐某要求退还48万余元购房款及利息的诉讼请求，认为李某（祖母）有权代表未成年唐某（孙子）进行商铺置换。

三、核心观点与实用建议
这个案子说白了就是：祖母帮孙子做主换了商铺，后来后悔了想要回钱，结果法院没支持。为什么？关键在于"表见代理"这个法律概念——虽然唐某是未成年人，但开发商有理由相信祖母能代表他。法院主要看三点：

1. 家庭关系形成合理信任
   李某作为唐某的祖母，全程参与买房、收租金、换房谈判。唐某父亲（法定代理人）一直平分商铺租金，对商铺问题知情，却从未反对祖母出面处理。这就像你家孩子爷爷去学校开家长会，老师自然相信他是代表全家来的，不会每次都要你重新授权。

2. 实际行为超过"只是谈谈"
   双方不是光嘴上说说，已经完成了原商铺的产权注销登记（相当于把旧房正式退给开发商）。这就像你退了旧手机去换新手机，店员已经帮你办好退机手续，这时你再反悔说"我只是问问价格"，法院肯定不认。

3. 收了好处又反悔不诚信
   李某、唐某享受了3年多商铺租金收益，发现问题后还积极通过信访、诉讼等方式维权，说明他们清楚自己的权益。等旧房手续办完、新房没到手时才说"没授权孙子同意"，就像你试穿新衣服、退掉旧衣服后，又说"其实我没想买"，明显说不过去。

给遇到类似纠纷朋友的3条救命建议：

1. "家里事"也要留证据
   一家人商量房产大事，不能光靠口头说。特别是涉及未成年人，一定要让法定代理人（父母）在关键文件上亲自签字确认。比如这个案子，如果唐某父亲当时在换房文件上签个字，后面就不会扯皮。

2. 签字前务必搞清内容
   如果不识字（像本案李某自称文盲），签字前必须找信得过的人逐条讲解，最好录音留存。别因"不好意思问"或"相信亲戚"就稀里糊涂签字——你签的不是名字，是真金白银的权益！

3. 反悔要趁早，拖久变默认
   发现房子有问题，马上书面提出异议（比如发函、投诉）。本案李某2019年买房，2021年就发现图纸不符，却拖到2024年办完注销手续才反悔，法院认为这等于默认同意。记住：房产维权黄金期是发现问题后1年内，越早行动越有利。

最后提醒： 房产交易中，你的实际行动（配合办手续、收租金）比口头说的更有力。如果已经享受了房子带来的好处（比如租金、升值），又想全款退回，除非能证明对方欺诈，否则法院很难支持。遇到纠纷别硬扛，及时找专业律师梳理证据，别等"生米煮成熟饭"才着急！