房屋买卖面积无证据卖家难要尾款-新晃房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)湘1227民初1018号
审理法院：湖南省新晃侗族自治县人民法院

二、案件事实与判决结果

李某和龙某通过公开招投标取得新晃侗族自治县晃州镇晃田公路旁的一宗土地使用权，两人合伙修建商住楼对外出售。2021年1月18日，两人与杨某签订《转让门面合同书》，将公路旁靠县城第一、二个门面卖给杨某。合同约定：门面单价4800元/平方米（包括分摊面积），付款分三次——第一次交10万元定金，第二次在房屋修到杨某所购门面时付25万元，余款在李某和龙某办完所有证件后一次性付清；办证过户手续由李某和龙某承担，税费由杨某自理。

杨某于2021年1月18日转账10万元，同年3月4日转账25万元。2023年房屋建成后，李某和龙某将房产证办到自己名下，但一直未向杨某交付门面，也未办理过户手续。庭审中，李某和龙某表示已将其他房屋以二手房方式出售并完成过户。

法院判决：驳回李某和龙某要求杨某支付146816元购房尾款及51444元利息的诉讼请求，案件受理费2133元由两人负担。

三、核心观点与处理建议

关键教训：卖房时说不清面积，法院根本不会支持你要尾款！

李某和龙某明明和杨某签了合同，也收到了35万元房款，为什么法院不帮他们要回剩下的14万多元？原因很简单：他们拿不出房屋面积的证据。合同里只写了"每平方米4800元"，却没写清楚门面到底有多大。他们提交的便签纸虽有计算数字，但既无房产证面积证明，也无第三方测量报告。这就好比去菜市场卖菜，只喊"每斤5块钱"，却拒绝称重——买家当然不认账，法院更没法算你该收多少钱。

更隐蔽的风险是：自然人自己建房卖房，合同可能直接无效！
杨某在法庭上指出：李某和龙某是普通个人，没房地产开发资质，也没商品房预售许可证，按法律规定他们无权卖新房。虽然这次法院因"对方没提反诉"没直接判合同无效，但这就像头顶悬着一把刀——万一买家较真，卖家不仅要退钱，还得赔利息（本案中杨某主张可索赔5万多元）。

遇到类似纠纷，普通人该怎么做？

1. 签合同必须写死面积，别信"大概数"
   → 错误示范："单价4800元/㎡"（没面积=白写）
   → 正确做法：明确写清"房产证登记面积XX㎡"，并附上测绘报告或规划图纸。如果暂时没证，至少约定"以最终产权登记面积为准，多退少补"。

2. 自然人千万别碰"开发卖房"
   普通人买地建房出售，本质是"无证经营"：

   • 房地产开发必须是有资质的公司（个人直接卖新房风险极高！）
   • 如果真想做，要么挂靠正规房企，要么通过"二手房"模式（先办证到自己名下再转卖，本案中李某和龙某后期卖其他房就是用这招）。

3. 证据保管要像存钱一样上心

   • 付款记录：必须备注"购房款"（不能写"借款"或空白转账）
   • 面积证明：保留施工图纸、验收报告、房产证复印件
   • 沟通记录：催款微信、短信千万别删（本案中李某和龙某若早发过"请确认面积"的消息，结果可能不同）

4. 房子建好后立刻办过户，拖不得！
   本案中李某和龙某2023年就拿到房产证，却迟迟不给杨某过户。拖得越久，买家越有理由怀疑"房子有问题"（比如是否被抵押、能否办证）。新房交付后1年内必须完成过户，否则容易引发纠纷。

最后提醒：房子买卖动辄几十万，合同里少写几个字可能损失十几万。签之前务必确认三点：面积有没有证、卖家有没有资质、付款条件清不清。拿不准时，花几百元咨询专业律师，远比输掉官司省心！

注：文中李某、龙某、杨某等均为化名，案情细节已脱敏处理，核心法律要点源自真实判决。