租客拖欠租金超期，房东书面通知可依法解除合同并索要占用费-汉川市律师租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初4314号
审理法院：湖北省汉川市人民法院
二、案件事实与判决结果
2024年4月12日，付某与张某签订了一份《商铺租赁合同》，实际张某从2023年4月12日就开始租赁房屋，这份合同是补签的。合同约定付某将位于汉川市某道某号汉川某街某号楼某室的1100平方米商铺租给张某，租期5年（2023年4月12日至2028年4月11日）。租金每年一付，第一年158400元，之后每年递增7%，张某必须在每年3月30日前支付下一年租金。合同还写明：如果张某超过5天没交租金，付某有权解除合同、收回商铺，并要求张某承担所有损失（包括律师费）。张某本该在合同签订时交2000元保证金，但他没交。
张某付了第一年租金（2023年4月12日至2024年4月11日），但到了2024年3月30日，该交第二年租金169488元时，他没交。2025年4月30日，付某给张某发了《告知函》，要求他在2025年5月3日前付清欠租，否则合同于5月3日解除，他还得在5月18日前搬走。张某既没交钱也没搬。2025年5月19日，付某又让泰和泰（武汉）某律师事务所的田某律师发了《律师函》确认此事，张某还是不理。付某只好告上法院。
法院判决：
- 合同于2025年5月19日解除（不是付某主张的5月3日）；
- 张某付清欠租169488元及利息（按年利率3.45%从2024年3月31日起算）；
- 张某按最新年租金181352元的标准，从2025年5月4日起付房屋占用费，直到腾退房子；
- 张某5天内把商铺腾退给付某；
- 张某付律师费8000元（原要20000元，法院觉得太高）；
- 驳回付某其他请求（如2000元损失赔偿）。
三、案例启示：租客拖欠租金，房东三步走稳维权
很多房东遇到租客不交租金就急得想直接换锁、赶人，结果反而被告上法院赔钱！这个汉川市的案例特别典型——租客拖了快一年房租，房东却差点没拿回钱。别慌，我用大白话教你三步走，合法拿回钱和房子：
第一步：合同写清楚，拖欠租金有“缓冲期”
- 关键点：签合同时必须白纸黑字写明“租金几号交”“拖几天算违约”“违约后怎么处理”。
比如本案中约定“超5天不交租，房东可解除合同”，法院才支持付某。如果合同只写“按时交租”，拖半年也没用！ - 实操建议：
✅ 租金支付日写具体（如“每年3月30日前”）；
✅ 加一句“逾期超5日，房东有权单方解除合同”；
❌ 别写“双方协商解决”——租客拖钱时根本不会理你！
第二步：拖欠后先发书面通知，别直接赶人
- 关键点：租客没交租，你不能直接换锁或断水断电！法院认为，必须先给“改正机会”。本案中付某4月30日发《告知函》要求5月3日前交租，这步做对了，但法院认为仅发函不够，直到5月19日发《律师函》才算正式解除合同。
- 实操建议：
✅ 第一步通知：租客逾期后，立刻用微信/短信发提醒（截图保存），再用中国邮政EMS寄《催缴租金告知函》（写明“X月X日前不交租，合同自动解除”）；
✅ 第二步解除：如果租客超期不交，再发《解除合同通知函》（写明“合同从X日起解除，X日前必须搬走”）；
❌ 别只打电话——没证据！法院只认书面通知（微信、快递单号都要留着）。
第三步：合同解除后，欠租+占用费+合理律师费全都要
- 关键点：合同一解除，租客继续占房子就得交“占用费”（按原租金标准算），但律师费法院会砍价！本案标的一二十万，要2万律师费被砍到8000元。
- 实操建议：
✅ 欠租+利息：拖欠的租金必须付，还能按LPR利率（现在约3.45%）要利息；
✅ 占用费：从合同解除日起算，哪怕租客赖着不走，每天都要按租金标准交钱；
✅ 律师费：合同里写明“违约方付律师费”，但金额要合理（小案子几千块就行，别狮子大开口）；
❌ 别要“保证金”赔偿——本案中付某要2000元保证金，但法院说“房子你一直在用，哪还有损失？”
最后提醒：
- 证据是命根子！合同、交租记录、通知函的快递单、聊天截图，全存好手机+打印备份；
- 别自己动手：换锁、扔东西可能反被索赔，真要收房，直接告法院让法官判；
- 拖得越久越吃亏：本案张某拖了一年，最后欠租+占用费+律师费加起来近20万！发现拖欠立刻行动，别心软。
小结：租客拖欠租金不可怕，合同约定+书面通知+依法起诉三步走，房子和钱都能拿回来。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人——发现问题赶紧行动，别等租客跑路才后悔！
（注：本文基于真实案例改编，仅为普法参考，不构成法律意见。具体纠纷请咨询专业律师。）