债务人低价卖房躲债？法院：转让无效但房子已被抵押难追回！-随州曾都区律师债权人撤销权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：债权人撤销权纠纷
案号：(2024)鄂1303民初8749号
审理法院：湖北省随州市曾都区人民法院

二、案件事实

原告胡某与被告马某民间借贷纠纷一案，法院于2015年2月12日判决马某偿还胡某借款本金105万元及利息。判决生效后，马某未履行义务，胡某于2015年8月26日申请强制执行。2012年2月12日，马某通过继承取得位于随州市曾都区某房屋所有权。2016年5月13日，马某与妻子谌某签订《财产约定》，将房产变更登记至谌某名下。2018年8月27日，马某与谌某离婚。2021年5月17日，谌某、马某与史某、魏某签订《不动产转移合同》，以35万元价格将房产出售给史某、魏某并办理登记。2022年5月，史某、魏某用该房屋向湖北某农村商业银行申请抵押贷款，银行内部评估价为95万元。2024年9月30日，胡某提起本案诉讼。

法院判决结果：

1. 确认2016年《财产约定》无效；
2. 确认2021年《不动产转移合同》无效；
3. 驳回胡某要求将房屋恢复登记至马某名下的请求。

三、核心观点与处理建议

通俗解释法院为啥这么判：
马某欠胡某105万元不还，却玩“左手倒右手”——先把房子“免费”转给妻子谌某，离婚后又和谌某以35万元超低价卖给谌某的舅舅史某夫妇（实际未真实付款）。法院查实：银行2022年评估该房值95万元，35万元连市场价四折都不到！这明显是恶意躲债，所以两份合同被判无效。但房子已抵押给银行，银行借钱时不知情，属于“好心人”，法律要保护它。所以胡某虽然赢了官司，却要不回房子，只能找马某的其他财产还债。

如果您遇到老赖转移财产，请牢记4条救命建议：

1. 发现要快，行动更要快！

   • 法律规定：知道对方转移财产后，必须1年内起诉，最长不超过5年。
   • 本案教训：马某2021年就低价卖房，胡某2024年才起诉，差点超时（幸亏2023年提过刑事自诉，法院算作“这时才知道”）。
   • 您的行动：一旦发现债务人卖房、卖车，立刻向法院申请查封，千万别拖！

2. “低价”必须“明显不合理”

   • 本案关键：35万元 vs 银行评估95万元，打三七折！法院认定低于市场价30%才算“恶意低价”。
   • 您的行动：
     • 收集同小区近期成交价（房产网站、邻居交易记录都算证据）；
     • 花几百元做房屋评估（执行阶段法院会认），别光靠嘴说“太便宜”。

3. 亲戚交易是“重灾区”，证据要锁死！

   • 马某辩称“35万是抵丈人800万债务”，但拿不出借条、转账记录，法院直接不认。
   • 您的行动：
     • 查债务人和买家的关系（结婚证、户口本）；
     • 要求对方出示真实付款证据（银行流水＞收条＞口头承诺）；
     • 若对方说“抵债”，必须提供原始借条+债务金额证明。

4. 就算赢了官司，也可能竹篮打水！

   • 本案最痛心：合同被判无效，但房子已抵押给银行，胡某依然拿不回房。
   • 血泪提醒：
     • 发现财产转移后，第一时间申请财产保全（法院免费做），别等5年后才行动；
     • 若财产已抵押，赶紧查银行是否“知情”——若银行明知老赖躲债，可追银行责任（需证据）。

最后说句大实话：老赖转移财产是常见套路，但法律给了您“撤销权”这把刀。关键要快、准、狠：1年内起诉+证明价格离谱+抢在财产抵押前行动。否则，就像本案原告，赢了官司却难拿回钱。遇到类似纠纷，别自己硬扛，赶紧找专业律师固定证据——时间就是您的救命稻草！