提前解租协商获同意后房东应退还部分剩余租金-凤台律师房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖0421民初4875号
审理法院：安徽省凤台县人民法院
二、案件事实与判决结果
2024年9月15日，出租方（甲方）李某与承租方（乙方）凡某签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：一、甲方将坐落在红楼西区总面积98平方米房屋出租给乙方使用。二、租赁期1年，租赁期限自2024年9月15日至2025年9月14日止。每年租金伍仟伍佰圆整（￥5500元）。另付押金500元整；三、付款方式：双方自签订合同之日起，乙方给甲方一年租金伍仟伍佰元整（￥5500元），以后每年租赁期届满前一个月，乙方应提前一次性交清下年的租赁费。首次付款时间2024年9月15日。物业费由甲方承担……九、本合同自签字之日起生效。甲乙双方共同遵守，若有违约，违约方将承担年租金20%的违约责任。
凡某支付李某房屋租金5500元，押金500元。2024年11月23日，凡某通过微信与李某协商，要求解除案涉《房屋租赁合同》，愿意按照《房屋租赁合同》约定承担20%的违约责任，李某对解除《房屋租赁合同》表示同意，但不愿退还房屋租金。凡某于2024年11月26日搬离案涉房屋，此后双方因退还剩余房屋租金及押金协商未果，继而引发本案诉讼。
法院判决结果：确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2024年11月23日协商解除；判决李某退还原告凡某剩余租金1500元、押金500元，共计2000元；驳回凡某要求退还3255元剩余租金的其他诉讼请求。
三、遇到类似纠纷该如何处理
很多租客遇到生意难做、工作变动等情况想提前退租时，常常担心"合同签了一年必须住满，否则一分钱不退"。这个凤台县的案例告诉我们：只要和房东好好协商，提前退租也能拿回部分钱！ 但要注意以下几点，才能最大程度保护自己的权益：
第一，提前退租一定要和房东"协商同意"，别悄悄搬走
本案中，凡某在11月23日通过微信明确表示要解约，并愿意按合同承担20%违约金（1100元），房东也同意了。法院正是基于这个"协商同意"，才确认合同从那天起就解除了。如果凡某直接搬走不打招呼，就变成了单方面违约，可能一分钱都拿不回来。所以，想提前退租时，务必先和房东书面沟通（微信、短信都算），明确说"我愿意承担XX违约金，您看可以解约吗"。
第二，违约金不一定是合同写的20%，法院会看实际损失
合同里写了"违约方承担年租金20%的违约责任"，凡某也主动提出扣1100元（5500元的20%）。但法院最后只让房东退1500元剩余租金（相当于扣了1755元），为什么没按1100元扣？因为法院认为：房东收了整年租金，租客提前走会造成房屋空置损失，但房东也有责任尽快找新租客减少损失。本案租客只住了2个半月，房东有近10个月时间重新招租，不能把全部5500元都扣光。记住：合同约定的违约金不是铁板一块，法院会根据实际情况调整。
第三，押金基本都能拿回来，除非你搞坏房子
本案押金500元法院判全额退还，因为凡某搬走时没损坏房屋。押金是保障房屋完好的，只要没把墙砸了、地板弄坏，房东就必须退。很多人误以为"提前退租押金就没了"，这是错的！只有你把房子弄坏或欠水电费，房东才能扣押金。
给租客的实操建议：
- 搬前先谈：决定退租前，主动联系房东协商，说清原因并承诺承担合理违约金（比如1-2个月租金）；
- 留好证据：用微信/短信谈解约，保留聊天记录；搬走时拍视频证明房屋完好；
- 算清账目：自己先算好已住时间、剩余租金（例如住2.5个月，5500元÷12×9.5≈4354元剩余），扣除合理违约金后应退多少；
- 别怕打官司：如果房东死活不退钱，像本案凡某一样起诉，诉讼费才50元，但能要回几千元。
给房东的提醒：
租客提前退租，你有权扣合理损失，但不能"趁机捞一笔"。法院会考虑：
- 你重新招租花了多久？（空置1个月和空置半年损失不同）
- 你有没有积极找新租客？（挂中介、发朋友圈算积极，坐等不行动算没减损）
本案房东因没证明自己努力减少损失，法院只支持扣1755元而非合同约定的1100元。
最后划重点： 租房提前解约不是"谁先提就吃亏"，关键在"协商过程"。租客主动谈+留证据，基本能拿回大半剩余租金；房东配合交接+积极招新租，也能减少实际损失。遇到僵局别硬扛，及时找社区调解或起诉，像本案50元诉讼费就能解决3000多元的纠纷，非常划算！