房产买卖协议解除不等于抵押担保自动失效-南昌律师抵押合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：抵押合同纠纷
案号：(2025)赣01民终4389号
审理法院：江西省南昌市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2023年6月1日，天津某公司（卖方）与深圳某公司（买方）签订《关于某广场项目房地产收购协议书》，约定：

1. 深圳某公司以1150万元收购天津某公司名下65套房产；
2. 天津某公司需配合深圳某公司或其指定的第三方（即鄱阳某公司），用这些房产办理抵押贷款，贷款优先用于支付房款；
3. 若深圳某公司未按时付款，天津某公司有权解除协议并没收定金。
   同日，天津某公司与鄱阳某公司签订了《抵押合同》，明确约定：该抵押是为鄱阳某公司与浙江某公司之间的《融资租赁合同》（编号PZL回租［2021］004号）提供担保，抵押物即为上述65套房产。2023年6月6日，双方办理了抵押登记。

因深圳某公司未按约定支付房款，天津某公司于2024年2月起诉至天津市宝坻区法院，要求解除《房地产收购协议书》。2024年8月，法院判决：

1. 解除天津某公司与深圳某公司的房产收购协议；
2. 深圳某公司已付的100万元定金归天津某公司所有。

随后，天津某公司认为：既然房产收购协议已解除，作为"附属合同"的《抵押合同》也应自动失效，于是起诉要求鄱阳某公司等办理抵押注销手续。

法院判决结果：
一审法院（江西南昌经济技术产业开发区人民法院）和二审法院（南昌市中级人民法院）均驳回天津某公司的全部诉讼请求，维持抵押登记有效。

三、遇到类似纠纷，普通人该如何处理？

核心观点：签抵押合同时没看清"为谁担保"，事后不能甩锅说"我不知道"！

这个案子对老百姓的警示特别直接：你把房子抵押给别人，必须搞清楚到底在给谁的债务做担保。天津某公司以为抵押是配合买房人融资，结果合同白纸黑字写着是给浙江某公司的融资租赁款担保。等买房人违约、收购协议解除了，它才喊冤"我不知道主合同是啥"，法院根本不认！

普通人遇到类似情况，务必记住三点：

1. 盖章前必须"三问三查"：

   • 一问："我抵押的房子到底在担保谁的债务？"（本案中，合同写明是担保浙江某公司的《融资租赁合同》，而非房产收购协议）
   • 二查：主合同名称、编号是否在抵押合同里写清楚？（本案抵押合同明确标注了"PZL回租［2021］004号"等具体信息）
   • 三查：有没有亲自看主合同内容？（天津某公司承认没要主合同，光看抵押合同就盖章，法院直接判"自己吃亏自己担"）

2. 别拿"领导签字是假的"当挡箭牌：
   天津某公司咬定股东会决议上"林某"的签名是伪造的（因林某在监狱服刑），但法院指出：

   • 你公司公章+法定代表人私章都盖了，就代表公司认可；
   • 鄱阳某公司看到股东会决议复印件、又见你配合办抵押登记，已算尽到基本审查义务；
   • 内部管理问题不能对外抵赖！就像你把银行卡交给亲戚，他盗刷了，你不能说"他偷卡"就让银行免责。

3. 协议解除≠抵押自动消失：
   很多人以为："主交易黄了，抵押当然要撤销"。但法律上，抵押合同是独立的！

   • 本案中，房产收购协议（天津某公司和深圳某公司之间）和抵押合同（天津某公司和鄱阳某公司之间）是两码事；
   • 浙江某公司欠鄱阳某公司的钱还没还清（南昌中院已判浙江某公司必须还款），抵押就依然有效；
   • 简单说：你帮朋友担保借钱，朋友和别人的合作解除了，但你担保的债务没还清，你照样要负责！

最后提醒：
签抵押合同就像签"卖身契"，千万别图快不看内容！尤其是：

• ✅ 要求对方当场出示主合同（本案中的《融资租赁合同》），逐条核对债务人、金额、期限；
• ✅ 对"为某某指定第三方担保"这种模糊表述，必须写清第三方名称（本案中直接点名浙江某公司，反而成了天津某公司的证据短板）；
• ✅ 如果只是配合卖房融资，一定要在合同里加一句："本抵押仅用于XX房产收购交易，交易解除则抵押自动失效"。

记住：法院只认你盖过章的白纸黑字，不认你"我以为""我不知道"。签字盖章前多花10分钟查清楚，能省掉几年官司！