租赁合同到期后承租人停业出租人未及时收回房屋损失自担-新邵租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)湘0522民初3333号
审理法院：湖南省新邵县人民法院

二、案件事实和判决结果
2024年8月之前的租赁合同到期后，新邵某公司（甲方）与邵阳某公司（乙方）于2024年8月1日重新签订《新邵某物业租赁合同》，约定：甲方将新邵县湾田广场一处560㎡商铺出租给乙方，租期1年（2024年8月1日至2025年7月31日），年租金60480元、市场服务费40320元、维护费33600元，合计134400元；费用每6个月付一次，首期款需签约时付清；乙方需交14000元履约保证金，若违约甲方可不退保证金；乙方逾期付款的，每日按0.05%付违约金；若乙方连续15天以上不开业，甲方可解除合同收回商铺。合同签订后，乙方仅支付了2024年8月的费用11200元（含租金5040元、市场服务费3360元、维护费2800元）。2024年10月9日，乙方以资金周转困难为由申请分期补缴：10月28日前付22400元、11月28日前付22400元、12月28日前付11200元，但未履行。甲方于2024年12月21日发《催款通知函》，要求3日内付清56000元欠款及违约金4004元。
另查明，乙方原合同的14000元保证金未退，双方确认用于新合同。乙方所租商铺从2024年11月起停业至今，乙方法定代表人谭某因涉犯罪于2025年1月15日被羁押。

法院判决结果：

1. 邵阳某公司10日内腾空商铺并交还新邵某公司；
2. 支付欠款及占用费142278元（含2024年9月至2025年7月欠款123200元、2025年8月至10月29日费用33078元，扣除14000元保证金）；
3. 从2025年10月30日起，按每月11200元支付占用费至实际腾房日；
4. 驳回新邵某公司要求支付违约金及不退保证金的请求。

三、遇到类似纠纷，当事人该怎么做？
这个案子说透了一个关键点：出租人发现租客违约停业后，必须立刻行动止损，否则可能像本案一样，白白损失违约金！

为什么新邵某公司要不回违约金？

• 合同明明约定：租客连续15天不开业，出租人有权立刻解除合同、收回房屋。
• 但邵阳某公司从2024年11月就停业了，新邵某公司早就知道（还发过催款函），却一直没按合同解除合同、收回商铺，放任对方占用到2025年10月起诉。
• 法院认为：出租人有“减损义务”——你明知道对方经营不下去（连法定代表人都被羁押了），还拖着不收房，导致损失扩大（比如多收不到几个月的租金），这部分损失得自己担！所以违约金和保证金全被驳回。

给您的实操提醒：

1. 发现租客停业/欠租，3天内必须行动！

   • 别光发催款函！要立刻按合同约定，书面通知对方“解除合同、3天内腾房”。保留发函证据（如邮政EMS单、签收记录）。
   • 例：本案中，新邵某公司2024年12月发过催款函，但没提“解除合同”，等拖到10个月后才起诉，法院直接认定“你放任损失扩大”。

2. 收回房屋是止损核心！

   • 如果租客不腾房，别等！马上向法院起诉“腾房+付占用费”。占用费一般按原租金标准算（本案支持了每月11200元），但绝对拿不到额外违约金。
   • 重要：占用费只能从起诉日往前算合理期限（本案支持了2个月多），拖越久损失越大。

3. 特殊情形（如租客老板被抓）不是借口！

   • 邵阳某公司辩称“法定代表人被羁押是不可抗力”，但法院没采纳——经营风险本就是商业常态，出租人更应快速止损。
   • 记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人。你拖一天，可能少要一个月钱！

一句话总结： 租客违约时，出租人必须像关煤气阀门一样——立刻切断损失源头（收房），否则法院只会支持基础费用，违约金一分不给！下次遇到租客关门跑路，先别急着算违约金，马上发函收房，这才是真本事。