承租人未经房东同意转租店铺，房东有权收回并解除合同-岳阳律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)湘0602民初3961号
审理法院：湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院

二、案件事实及判决结果
案涉店铺位于岳阳某大市场XX号门面。姚某系案涉店铺房东，张某系承租人，自2019年起承租该店铺经营餐饮。2024年6月11日，张某（乙方）与姚某（甲方）签订《某大市场XX号门面租赁合同》，约定租期自2024年6月10日起至2025年6月11日止，并明确约定：乙方未经甲方书面同意，不得擅自转租门面；若违约，甲方有权收回门面。
2024年8月16日，程某（乙方）与张某（甲方）签订《店铺转让协议》，约定张某将“某某兄弟”店铺（4个门面）转让给程某，转让费170,000元；张某承诺协助程某办理租赁合同过户，并谎称“租期到2025年6月，租金已交至2024年6月10日”。程某通过微信转账、现金及工资抵扣支付了全部17万元。此后，程某开始经营店铺。
2024年9月11日，姚某发现张某擅自转租后，将店铺锁门关闭。2024年11月18日，姚某在门上张贴《通告》，指出张某欠缴8月后租金及水电费近万元，已严重违约，故收回门面。微信聊天记录显示：2024年8月14日，姚某询问张某“是否不经营了”，张某回复“好的”；8月24日，姚某发现张某发朋友圈称“某某兄弟转让出去了”，当即警告“按合同你违约啦！请即日交还门面”。程某称其经营仅一个月，投入桌椅、食材等造成损失12万元，但仅提交了部分微信收款记录证明经营情况。

判决结果：法院判决解除程某与张某的《店铺转让协议》；张某需返还程某170,000元转让款，并支付违约金15,500元；驳回程某要求姚某赔偿12万元损失的请求。

三、核心观点及实用建议：转租店铺前务必确认房东同意，否则损失只能找转租人索赔
这个案子说白了就是：你租别人的店铺时，如果房东没点头，转租人（上一手租客）偷偷把店转给你，房东随时能关门收回，你的钱大概率打水漂，但房东不赔你一分钱！
为啥呢？法律上有个铁规矩：店铺能不能转租，房东说了算！张某和姚某签合同时白纸黑字写明“不准转租”，张某却隐瞒真相收了程某17万转让费。结果姚某发现后一锁门，程某刚开张就关门。法院认为，姚某作为房东，收回自家门面天经地义，一点错没有；程某的损失是张某“挖坑”造成的，所以钱只能向张某要。

如果你正遇到类似纠纷，记住这3点救命建议：

1. 签协议前，死磕房东签字！
   别信转租人口头承诺！务必查看原始租赁合同（重点找“转租条款”），并要求房东现场签字确认同意转租。像程某只“浏览过合同”却没细看禁止转租条款，还轻信张某“租期到2025年”的鬼话，最后血本无归。记住：没有房东红手印，转让协议就是废纸！

2. 转让费别乱交，先验“三证一账”

   • 三证：房产证（确认房东身份）、租赁合同（查租期和转租条款）、营业执照（看能否过户）；
   • 一账：让转租人出示最近3个月租金+水电费缴纳记录（防欠费被收回）。
     程某交17万只凭一纸协议，连张某是否欠租都没核实——结果姚某贴的通告直接暴露“租金只付到8月”，这种坑太好避！

3. 被锁门别慌，48小时内做两件事

   • 第一步：立即拍照录像保存现场（锁门状态、通告内容），并书面发函给转租人要求退款（保留邮寄凭证）；
   • 第二步：千万别和房东硬刚！房东有权收房，纠缠只会扩大损失。直接起诉转租人，主张退钱+违约金（像程某这样）。注意：违约金一般不超过总价20%，法院会根据实际损失调整（本案17万转让费只判赔1.55万违约金，因程某只经营1个月）。

最后提醒：转让费≠租金！很多商家把“转让费”当押金，以为能抵租金，其实它是转租人的“辛苦费”，法律不保护。真想租店，不如直接和房东签合同——省下17万转让费，够交两年房租了！下次再遇“低价急转”“包过户”话术，捂紧钱包先问房东：您同意吗？

（注：本文仅基于司法案例解析，个案处理需结合证据，建议纠纷发生后及时咨询专业律师。）