工抵房协议有效开发商必须配合办证否则赔损失-长沙县律师合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)湘0121民初10082号
审理法院：湖南省长沙县人民法院
二、案件事实和判决结果
2021年1月，长沙某公司与上海某公司签订《建设工程设计合同》，项目为融创长沙未来城项目A10A13地块，设计费7060000元。2021年2月，岳阳某公司与上海某公司签订《建设工程设计合同》，项目为岳阳融创健康城项目北区，设计费7737500元。2021年，长沙某公司与上海某公司签订《融创长沙上东区未来城项目八宗地整体概念规划设计服务合同》，设计费537000元。2021年，武汉某公司与上海某公司签订《长沙某厂项目调规模拟方案设计服务合同》，合同价款1373700元。
2021年11月30日，长沙某公司、某甲公司与岳阳某公司、武汉某公司签订《工抵房协议》，约定用融创上东城A36-10栋1204、4204号房屋抵偿设计费，共计冲抵3552595元。同日，长沙某公司、岳阳某公司、武汉某公司签订《债权转让协议》，将部分设计款债务转由长沙某公司承担。长沙某公司与上海某公司另签《房屋认购合同》，明确房屋总价3552595元用于抵债。上海某公司已开具全部设计费发票，案涉房屋于2022年11月竣工且状态显示"可售"。
法院判决：
- 长沙某公司60日内配合上海某公司办理两套房屋网签及产权登记；
- 长沙某公司10日内支付未抵扣的设计费35664.62元；
- 长沙某公司10日内赔偿资金占用损失35525.95元；
- 驳回上海某公司要求支付高额违约金（71万余元）等其他请求。
三、核心观点及处理建议：工抵房纠纷这样解决才靠谱
这个案子说透了一个关键问题：开发商用房子抵债签了协议，就必须老老实实配合办证，但想多要钱必须有依据。很多包工头、设计师遇到开发商拖着不办房产手续时，常犯两个错误——要么干着急不行动，要么狮子大开口要天价赔偿，结果反而输掉官司。结合本案，给大家划重点：
第一，工抵协议写清楚，白纸黑字最保险
本案中，长沙某公司用两套房抵355万设计费，协议里连"剩余35664.62元要转账支付"这种小数都写得明明白白。正因如此，法院直接判开发商必须补这笔钱。提醒您：签工抵协议时，务必写清三点：①具体哪套房抵哪笔债；②剩余欠款怎么付、何时付；③办证时间及违约责任。千万别口头说"房子抵给你了"，否则像本案原告一样，想主张"协议无法履行"却拿不出证据，358万设计费就拿不回来。
第二，开发商不办证？先证明"房子真不能抵"
原告曾要求："如果房子办不了证，开发商要赔358万设计费"。但法院直接驳回，因为没证据证明房子不能办证（本案中房屋状态明明显示"可售"）。正确操作：
- 如果房子被查封、烂尾，马上去不动产登记中心拉《房屋状态查询单》；
- 收集开发商发的停工通知、业主维权新闻等；
- 切记：没证据就要求现金赔偿，法院大概率不支持！
第三，违约金不是想怎么要就怎么要
原告主张按房价20%赔违约金（71万元），法院只支持1%（3.5万元）。为啥？因为《房屋认购合同》根本没写开发商违约要付违约金！但开发商拖着不办证确实造成损失，法院酌情按1%赔了资金占用费。您的应对策略：
- 签协议时明确写"逾期不办证按日赔X元"；
- 如果协议没约定，起诉时别死磕20%违约金，改要"资金占用损失"（通常LPR的1.3-1.5倍，本案按1%判是合理范围）；
- 别学原告乱要保函费——没写进合同、又没开票，法院直接不认。
最后说句大实话：本案被告长沙某公司和第三人都没出庭，等于自动认输。现实中很多小开发商收到传票就躲，结果法院按原告说的判。您要是被告方：再忙也得去开庭！哪怕只寄份书面说明，也能争取减少赔偿。您要是原告方：协议、发票、房屋状态证明这三样必备证据缺一不可，否则就像本案原告，358万设计费差点打水漂。
工抵房本质是"以物抵债"，法律认的是白纸黑字。别被开发商"过两天就好"的口头承诺忽悠，该催办证就发书面函，该起诉就趁早行动——长沙县这个判例已经说得很明白：协议有效是铁板钉钉，但多要钱必须步步有证据。