非本村集体成员购买农村土地合同无效-张家界律师合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)湘08民终774号
审理法院：湖南省张家界市中级人民法院
二、案件事实与判决结果
侯某系张家界市永定区某街道办事处某社区居委会某居民小组村民，2008年左右，侯某在其承包地上下了基脚，准备修建房屋。
2010年8月18日，侯某与毛某签订了一份《基地转让合同》，内容为："甲方：张家界市永定区某街道办事处某社区某居民小组村民侯某，乙方：某县电力公司职工毛某，经双方协商决定，甲方同意把本人一块基地长期转让给乙方，总价为壹拾叁万元，总面积为220平方米，特立基地买卖合同，以此为证。"张家界市永定区某街道办事处某社区居委会某居民小组组长在该《基地转让合同》尾部签字并加盖了某居民小组的公章。合同签订后，毛某向侯某支付了基地转让款130000元，侯某于2010年8月21日向毛某出具一份收条，内容为："今收到毛某转让基地款总计壹拾叁万元整（￥130000.00元），收款人侯某。"张家界市永定区某街道办事处某社区居委会某居民小组在收条上加盖了公章。后侯某将案涉土地交给毛某使用，毛某将其购买的土地填高，并自2014年开始，在案涉土地上种菜。
法院判决结果：确认侯某与毛某签订的《基地转让合同》无效；侯某、田某需返还毛某13万元转让费；毛某需将土地返还给侯某。二审法院驳回了侯某的上诉，维持原判。
三、核心观点与处理建议
1. 为什么合同会被判无效？——关键看"身份"
这个案子最核心的问题是：毛某不是本村人，却买了村里的地！法院说得很明白：农村土地是集体的"命根子"，只有本村集体成员才有资格使用。毛某是外县电力公司的职工，户口也不在村里，就像城里人不能随便买农民的宅基地一样，她根本没有资格买这块地。
侯某在法庭上辩解："我们签的是种菜基地合同，不是宅基地"，还说"村委会都盖章同意了"。但法院根本不买账！为什么？因为：
- 无论说是"种菜"还是"建房"，只要是把集体土地"永久转让"给外村人，都违反了《土地管理法》
- 村委会盖章也没用！村委会无权把集体土地"卖"给外村人，就像小区物业不能把整个小区卖给外人一样
2. 为什么过了15年还能告？——诉讼时效不适用
侯某最想不通的是："都过去15年了，怎么还能告我？" 很多人也有这个误区，以为"时间久了就安全了"。但法院明确指出：确认合同无效的请求不受诉讼时效限制！
简单说：违法就是违法，不会因为时间久了就变合法。就像杀人犯过了20年还是杀人犯一样，违法买卖土地不会因为用了十几年就变合法。所以千万别存侥幸心理："拖几年对方就不敢告了"——法律上完全行不通！
3. 钱和地都要还，但不用赔"种菜钱"
合同被判无效后，法院要求"各退各的"：
- 侯某要把13万转让费退给毛某
- 毛某要把土地还给侯某
侯某还想要毛某赔偿15年的"种菜收入"，但法院没支持。为什么？因为：
- 毛某用了地，确实该给点"租金"
- 但侯某收了15年的钱，也该给点"利息"
- 这两笔钱互相抵消，谁也不欠谁
给遇到类似纠纷的3个救命建议
✅ 第一步：先查自己"是不是本村人"
- 如果你是外村人/城里人：千万别碰农村土地买卖！无论对方说"只是种菜"、"村里同意"还是"签的是流转合同"，只要实质是"永久转让"，大概率无效。
- 如果你是本村人想卖地：只能卖给本村其他成员，且必须经过村委会正式批准。
✅ 第二步：已经买了地怎么办？
- 买家：别等对方告你！赶紧找专业律师，看能否通过补办手续（如申请宅基地）转正。如果无法转正，建议主动协商退回，避免日后被起诉还要返还土地。
- 卖家：别以为过了多年就安全！对方随时可能起诉要回钱。如果对方没告，也别继续收"租金"，否则可能被追讨不当得利。
✅ 第三步：签合同前必做3件事
- 查清土地性质：到村委会和自然资源局查清楚，这块地到底是"宅基地"、"承包地"还是"集体经营性用地"（只有第三种才可能合法对外流转）
- 确认对方身份：要求对方提供户口本，证明是本村集体成员
- 走正规程序：必须经村民会议2/3以上成员同意，并报乡镇政府批准，不能仅靠村委会盖章
最后提醒：农村土地买卖是"高压线"！很多人被"低价地""内部关系"忽悠，结果钱地两空。记住这个原则：非本村集体成员买农村土地，合同必无效！遇到类似情况，务必先找专业律师把关，别等十几年后才后悔——那时候13万可能变成30万，还要搭上时间和精力！
（注：文中"侯某""毛某""田某"均为化名，案例来源于真实判决，细节已做隐私处理）