以房抵债未交房债务按约定赔偿金额确认-新蔡县律师租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)豫1729民初4653号
审理法院：河南省新蔡县人民法院
二、案件事实和判决结果
案件事实：
2024年6月7日，李某向徐某出具《以物抵债承诺书》，承认欠徐某190万元（包括150万元塔吊租赁费和40万元塔吊折价款），并承诺在2024年12月20日前交付一套120平方米以上五证齐全的毛坯房来抵消这笔债务。徐某在承诺书上签字同意。
2024年6月19日，三方又签订了一份《欠条》，梁某承诺在两个月内向徐某交付一套类似的房屋，如果未能按时交房，梁某同意赔偿50万元以及徐某追债产生的律师费等费用；房屋交付后，李某的债务就全部清除。李某作为担保人在《欠条》上签字。
后来，梁某提供了劝学名苑项目的一套房屋（五证齐全，面积128.17平方米），但徐某没有接收钥匙。在法院审理过程中，徐某明确表示不再接收这套房屋。徐某还提供了证据，证明他为打官司支出了1万元律师费。
判决结果：
法院只支持了部分请求：李某需支付徐某50万元及利息（从2024年12月20日起算），另加1万元律师费；梁某对李某的这些债务承担连带责任；驳回了徐某要求190万元的其他请求。
三、核心观点及处理建议
这个案子的核心很简单：当你们约定“用房子抵债”，但房子没交成时，债务金额不是按原来欠条算，而是按协议里写明的“没交房要赔多少钱”来确定。
为什么法院只判了50万元，而不是原告要的190万元？
- 因为三方后来签的《欠条》白纸黑字写着：“如果梁某不交房，就赔50万元”。这等于把原来的190万元债务重新商量了，变成“一套房抵债，不交房就赔50万”。
- 而且，徐某自己也同意用一套只值四五十万元的房子抵190万债务，说明他心里清楚：这套房就是解决问题的“钥匙”。房子没交成，就该按约定赔50万，而不是翻旧账要190万。
- 更重要的是，徐某拿不出190万元的详细证据（比如租赁合同、塔吊价值证明），法院没法相信这个数字是真的。
如果你遇到类似纠纷，记住这4点，少踩坑！
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签协议时，把“如果做不到”写清楚
别像本案原告，只写“欠190万”，却在新协议里约定“不交房赔50万”。结果法院认新协议，旧账作废。
正确做法：在抵债协议里明确写：“如果XX天内不交房，需支付XX元赔偿金”，数字要合理（比如房子值50万，就别写赔200万）。 -
证据要“实打实”，别光靠嘴说
徐某主张190万元，但拿不出租赁合同、塔吊证明等，法院直接不认。
正确做法：平时保留所有原始凭证——合同、付款记录、聊天截图；涉及设备抵债的，还要留型号、合格证等证明价值。 -
对方履约时，别随便拒收
梁某主动发微信要交房钥匙，徐某不理；开庭时又说“不要房子了”。法院认为这是徐某自己放弃权利，导致损失扩大。
正确做法：如果对方履行协议（如交房、还钱），先收下再协商细节。真有问题，也要书面说明理由，别沉默或直接拒收。 -
数字要符合常理，否则法院会“砍价”
190万元债务，却同意用50万的房子抵债，明显不合理。法院直接按约定的50万元判，还批评原告“狮子大开口”。
正确做法：协议金额要和实际价值匹配。比如房子值50万，就写“抵50万债务”；若债务更高，需补充其他担保（如部分现金+房子）。
最后提醒：债务纠纷中，后签的协议往往优先于之前的约定。一旦签了新协议，就等于把旧账“重置”了。所以，签字前务必看清每一条——特别是“如果做不到”的条款，这是你的“保命符”。如果拿不准，花点钱找律师看看，别等到打官司才后悔！