房屋买卖公证后卖方转卖他人，买房人这样做能追回损失 - 通城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂1222民初2336号
审理法院：湖北省通城县人民法院

二、案件事实和判决结果
2022年8月9日，毛某与李某签订《房屋及土地买卖合同书》，约定李某将自有的位于通城县隽水镇石泉村十一组的私房出售给毛某，房屋所有权证为通城县房权证隽字第XX号，国有土地证号为通城国用（2014）第30**号。成交价30万元。双方于同日在通城县公证处办理了公证。毛某分两笔每笔15万元交付李某：第一笔于2022年8月9日支付，第二笔于2022年10月8日支付。同时，双方还签订了两份《个人借款合同》，约定如果李某不能交付房屋，则这30万元按借款处理，月利率3%（第一笔借款期限为2022年8月9日至2023年2月10日，第二笔为2022年10月8日至2023年2月8日）。后来，李某既没交房，也没退钱，毛某只好起诉到法院。

法院判决结果很简单：李某必须在10天内返还毛某30万元购房款，并支付利息。利息怎么算？以15万元为本金，从2022年8月9日起算；另15万元从2022年10月8日起算，都按国家规定的贷款利率（全国银行间拆借中心一年期贷款市场报价利率）的2倍计算，一直算到钱还清为止。另外，案件受理费2900元也由李某出。

三、核心观点及处理建议：遇到类似纠纷，普通人该怎么做？
这个案子的核心就一句话：即使你和卖家签了公证的房屋买卖合同，如果卖家偷偷把房子转卖给别人，你也能追回房款，但必须提前留好“后手”！

为什么这么说？毛某能赢官司，关键不是因为合同做了公证（公证只证明合同真实，但挡不住卖家转卖房子），而是因为她在付钱时多签了一份《个人借款合同》。这相当于和卖家约定：“如果交不了房，这钱就当是你借我的，要还本金加利息”。法院一看，这约定不违法，就支持了。但要注意，他们当初约定的月利率3%太高了（一年36%），法院直接砍到国家规定的2倍利率（现在大概8%-10%左右），所以毛某没拿到全额利息。

给普通人的实用建议：

1. 别迷信“公证”，一定要办预告登记！
   很多人以为房子合同一公证就稳了，其实大错特错！公证只证明“你们签了合同”，但房子没过户前，卖家还是能偷偷卖给别人（就像本案，李某把房过户给第三人了）。正确做法是：签合同后马上去房产局办“预告登记”（免费或几十块钱），这样卖家就无法再转卖。预告登记有效期90天，这期间抓紧办正式过户。如果卖家拖着不办，赶紧起诉！

2. 付款时加个“保命条款”，但别乱写高利息！
   付钱时（尤其是大额现金），一定要和卖家书面约定：“如果交不了房，这钱算你借我的，要还本金+合理利息”。但注意：

   • 利息别写太高！法院只支持国家利率2倍以内（现在年化约8%-10%），写3%月息（年化36%）会被砍掉。
   • 最好通过银行转账，备注“购房款”，别用现金——现金难取证，本案毛某能赢全靠《借款合同》当证据，万一没签这个，30万现金可能打水漂！

3. 发现卖家转卖，3步紧急处理：

   • 第一步：马上收集证据
     把合同、付款记录、聊天记录全保存好（手机截图、银行流水）。
   • 第二步：查房子状态
     带身份证去房产局查“房子是否已被过户”，如果已过户给他人，赶紧起诉要求退款（别拖！本案毛某拖到2025年才起诉，利息损失不小）。
   • 第三步：索赔要合理
     要求退房款+利息（按国家利率2倍算），别学本案毛某要“违约金利息”——法院可能不支持超额部分。如果卖家跑路，可申请法院冻结他的银行卡、车子等财产。

最后提醒：买房是大事，别因省小钱吃大亏。签合同前花几百块咨询专业律师，比事后打官司强百倍！记住，法律只保护懂规则的人——你的钱，要自己上锁！