以房抵工程款后房屋被查封施工方仍可追回欠款-黄山律师建设工程合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设工程合同纠纷
案号：(2025)皖1003民初149号
审理法院：安徽省黄山市黄山区人民法院

二、案件事实与判决结果

2011年11月，济南某建有限公司与黄山某房有限公司签订《黄山太平湖某酒店综合机电工程合同》，由济南某建有限公司承包黄山某房有限公司开发的绿地太平湖某公寓项目中黄山太平湖某酒店综合机电工程。因黄山某房有限公司拖欠工程款，2017年9月27日，双方签订4份《关于以房屋冲抵工程款的合作协议》，约定用4套商品房抵偿工程款2926509元（具体包括：太平湖某公寓3期L1幢303室，总价741260元；304室及501室，总价990552元；302室，总价495352元；208室，总价699345元），并约定工抵房可更名、需办理购房手续等。但协议签订后，黄山某房有限公司一直未将房屋过户给济南某建有限公司或其指定方。

另查明，抵债的4套房屋中：208室已于2024年5月过户给他人；302室、303室、304室、501室已被法院查封。济南某建有限公司因此起诉，要求黄山某房有限公司支付原工程款2926509元及利息。

法院判决结果：

1. 黄山某房有限公司在20日内支付济南某建有限公司工程款2926509元及利息（利息从2025年7月11日起算，按一年期贷款市场报价利率计算到付清为止）；
2. 驳回济南某建有限公司的其他诉讼请求（如解除4份抵债协议的请求）。

三、核心观点：以房抵债协议“翻车”了？施工方这样操作才能保住钱！

这个案子说白了就是：施工方（济南某建有限公司）和开发商（黄山某房有限公司）商量好“用房子抵工程款”，结果开发商给的房子不是被卖掉就是被法院查封，施工方拿不到房，只能找开发商要回原来的工程款。

关键点1：抵债协议≠债务消失！
很多施工方以为：“签了以房抵债协议，工程款就结清了。” 大错特错！
法院一针见血指出：双方在协议里只写了“用房子抵工程款”，却没写“工程款债务就此消灭”。这种协议法律上叫“新债清偿”——相当于开发商说：“我先打张新欠条（用房子抵），但老欠条（工程款）先别撕！” 只有新欠条履行完了（房子过户成功），老欠条才作废。
本案教训：抵债房被查封后，新债（以房抵债）履行不了，老债（工程款）自然还在。施工方完全有权说：“房拿不到了？那就用现金付吧！”

关键点2：开发商说“换其他房抵”？法院不认账！
开发商辩解：“房子被封了，我再换别的房抵给你！” 但法院直接驳回：

• 抵债需要双方自愿配合，现在施工方都告上法院了，说明双方互不信任，再谈“换房”纯属空话；
• 施工方拖了8年才起诉（2017年签协议，2025年才起诉），本身也有责任，所以利息只能从起诉日算起（若早点行动，利息能多拿好几年！）。

给施工方的“保钱指南”

1. 签协议时“白纸黑字”写清楚：

   • 如果想彻底用房子抵工程款（债务消灭），协议必须写明：“工程款债务自房屋过户完成时消灭”。
   • 如果只是增加一种支付方式（新债清偿），更要注明：“以房抵债未履行的，原工程款债务继续有效”。
     （本案吃亏就吃在协议只写了“支付方式变更”，没提“债务是否消灭”）

2. 签完协议别当“甩手掌柜”：

   • 立即查房屋状态：签约后3天内去不动产登记中心查抵债房是否被抵押、查封（本案施工方若早查，2017年就能发现风险）；
   • 死盯过户进度：协议约定“7天内办手续”，超期就发《催告函》，留好证据。

3. 发现问题马上行动：

   • 一旦发现房子被查封/卖掉，1个月内发书面通知要求开发商换房或付现金；
   • 若30天内无回应，立刻起诉！拖越久损失越大（本案施工方拖8年，少拿8年利息）。

最后提醒：以房抵债是“双刃剑”——用好了快速回款，用不好钱房两空。记住：房子是“工具”，工程款才是“真金白银”。协议签得再漂亮，不如及时过户到手！遇到类似纠纷别犹豫，专业律师一介入，往往能避免血汗钱打水漂。

本文由征和律师事务所律师撰写，旨在普及法律常识。个案细节千差万别，具体问题请咨询执业律师。