买房延期交房赔偿金怎么算？疫情能顺延交房时间吗？-冷水滩律师商品房销售合同纠纷案例解读

各位朋友，大家好！我是征和律师事务所的律师。经常有买房人问我：“开发商没按时交房，我能拿多少赔偿？”“疫情期间延期交房，还能要违约金吗？”今天我就用一个真实案例，用大白话给大家讲清楚。这个案子在湖南冷水滩区法院刚判完，特别典型，看完你就知道遇到类似问题该怎么处理了。

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)湘1103民初7542号
审理法院：湖南省永州市冷水滩区人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年12月28日，谭某和某公司签了《商品房买卖合同》，谭某花147.5万元买了某小区某栋某单元10层某室的房子（建筑面积181.37平方米），合同白纸黑字写明：某公司必须在2021年6月30日前交房。谭某付清了全款，可到了约定时间，房子还是毛坯框架，根本没法住。2021年6月27日，某公司通知业主“延期到2021年12月30日交房”，谭某和其他业主立马发了书面催告函，要求从2021年7月1日起算违约金。后来政府把这楼盘纳入“保交楼”项目，2023年11月才办完测绘报告，2024年9月29日才通过竣工验收备案。谭某2025年7月才收房。值得一提的是，2020年1月23日湖南因疫情启动了一级响应，整个工程都停过。

法院最后判：某公司赔谭某逾期交房违约金16.1万余元（按房款147.5万元每天万分之一，从2021年10月1日算到2024年9月27日），但驳回了谭某要20.9万元的其他请求。简单说，法院认了违约，但没全按谭某算的赔。

三、核心观点及处理建议：遇到延期交房，3招教你少踩坑！

这个案子核心就一句话：开发商逾期交房要赔钱，但疫情等不可抗力能合理顺延交房时间，违约金从顺延后日期起算！ 很多人以为“合同写6月30日交房，7月1日就能天天要赔偿”，但法院会看实际情况。本案中，疫情导致停工，法院顺延了3个月（到2021年9月30日），所以违约金从10月1日才开始算。

如果你也遇到类似问题，记住这3点，自己就能操作：

1. 合同条款要盯紧，别光听销售忽悠！
   买房子时，重点看合同里“交房时间”“违约金怎么算”这两条。本案中，合同写明“逾期超90天不交房，按日赔房款万分之一”，这成了法院判赔的依据。如果合同写“疫情不算违约”，这种条款很可能无效（法院会说“不公平，不认”）。所以签合同前，一定拍照留证，重点标出违约责任部分。

2. 开发商拖时间？立刻书面催告！
   本案谭某赢的关键，是2021年6月30日发了《催告函》，明确要求“从7月1日起算违约金”。如果你家也延期，别光打电话、发微信（证据难保存），必须用邮政EMS寄书面催告函，写清楚“要求X月X日起支付违约金”，并在快递单上备注内容。留好寄件回执和签收记录，这是法院认账的铁证！

3. 疫情能当理由？但得证明“真停工”！
   本案法院顺延3个月，是因为政府发了疫情一级响应通知（2020年1月23日），且楼盘确实停工到2022年。但注意： 不是所有疫情都能免责！如果你家楼盘2020年只停了1个月，开发商却拖了2年，法院只顺延合理时间。要自己准备证据：比如政府停工通知、工地照片、新闻报道，别光等开发商说“疫情原因”。

最后提醒： 延期交房纠纷越早处理越好！合同一般约定“逾期90天可退房”，但很多人等几年才起诉，反而可能错过最佳时机。收房后2年内一定要起诉（本案从2021年拖到2025年才判，时间越长开发商越难赔）。如果拿不准，直接带合同找专业律师——重点查开发商是否“真停工”、违约金计算对不对，别自己瞎算！

（注：本文案例已隐名处理，原告为谭某，被告为某公司，法定代表人为谭某，小区名称为某小区，符合法律文书解读规范。）