租赁合同期满后放弃竞标再主张优先承租权无效-宜昌律师租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0506民初3457号
审理法院：湖北省宜昌市夷陵区人民法院
二、案件事实并告知法院的判决结果
2011年12月6日，案外人某供销社（甲方）与镇某（乙方）签订《供销大楼整体租赁承包经营合同书》，合同约定：租赁期限为12年，从2012年5月1日起至2024年4月30日止。租赁范围包括鸦鹊岭供销大楼整体二层（含门面房）、供销宾馆除外，包括供销大楼院坝和仓库。乙方每年上交甲方租金20万元，共计240万元。
2012年2月19日，镇某（甲方）与宜昌某工贸有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于鸦鹊岭镇供销大楼，面积大约1600平方米的房屋，出租给乙方用于商业经营使用。租期11.5年，自2012年8月10日至2024年2月11日止。前6年租金为38万／年，后5.5年按10%上调，即41.8万／年。
2012年11月6日，镇某与宜昌某工贸公司签订《补充协议》，将租期调整为11年6个月，自2012年10月10日起至2024年4月11日止。
2024年7月24日，案外人某供销社与镇某签订补充协议，同意将租赁期限延期一年至2025年4月30日。
2025年4月11日，案外人某供销社向镇某发送租赁到期搬迁通知书，通知于2025年5月1日前完成清场退出。镇某于当日将该通知书转发给宜昌某工贸公司工作人员。2025年8月10日，镇某向宜昌某工贸公司邮寄和在某甲超市门口张贴《腾退房屋通知书》，要求腾退房屋。
租金已支付至2024年10月9日。租赁期限到期后，双方口头商定将租金标准调整为25000元／月，并实际履行至2024年10月9日。
宜昌某工贸公司的关联企业湖北某商贸有限公司曾报名竞租但于2025年3月22日提交《关于放弃鸦鹊岭供销大楼竞租的申请》，放弃竞标。2025年8月22日，宜昌某工贸公司向镇某发送续租申请，主张优先续租权。
法院判决结果：
- 宜昌某工贸公司在判决生效后十日内向镇某返还租赁的房屋及场地（包括某甲超市一楼至二楼整体等）；
- 宜昌某工贸公司支付从2024年10月10日起至返还租赁物之日止按25000元／月计算的租金和房屋占有使用费；
- 驳回镇某的其他诉讼请求。
三、核心观点及纠纷处理建议
核心观点：租赁合同到期后，即使你之前是承租人，如果放弃参与公开竞标，再主张"优先承租权"也是无效的，必须按时腾退房屋并支付占用费。
很多做生意的朋友可能认为："我租了这么多年房子，投入了大量装修，到期后理应优先续租"。但本案清楚地告诉我们：优先承租权不是"自动获得"的特权，而是一项需要"主动行使"的权利！
遇到类似情况，你应该这样做：
1. 别等通知到期才行动，提前半年就要关注续租事宜
本案中，产权方早在2025年3月就发布了招租公告，但宜昌某工贸公司的关联公司报名后又主动放弃竞标。等到8月份才主张优先承租权，为时已晚。提醒： 如果你租的商铺/厂房是国有或集体资产，看到招租公告一定要第一时间参与，不能想当然认为"我是老租户肯定能续"。
2. 优先承租权≠必须续租，关键看"同等条件"
法院明确表示：优先承租权必须在"同等条件"下才能行使。本案中，产权方通过公开招租确定了新租金标准，但宜昌某工贸公司连报名都放弃了，根本没机会证明自己能接受同等条件。建议： 看到招租公告后，即使你觉得租金太高，也应先报名参与，再与出租方协商条件。直接放弃等于自动放弃权利！
3. 合同到期后继续使用，不等于可以无限期占用
本案中，2024年4月合同到期后，宜昌某工贸公司继续使用房屋，形成"不定期租赁"。但法律允许出租方随时解除合同，只需提前通知。镇某多次催告后起诉，法院立即支持腾退要求。注意： 合同到期后，即使出租人没马上赶你走，也别以为能一直住下去！拿到搬迁通知后，最迟30天内必须做好腾退准备。
4. 装修投入别指望房东赔偿，签合同时就要约定清楚
宜昌某工贸公司花了100多万装修，主张赔偿却被法院驳回。因为合同没约定，且租赁期满后，附合装修（与房屋固定在一起的）归房东所有，非附合装修才能拆走。重要提示： 签长期租赁合同时，务必在合同中写明："合同到期后，对附合装修部分，出租方应按折旧比例补偿"。没有这条，装修钱基本打水漂！
5. 租金标准变更要保留证据，口头约定也有效但需证明
本案中，双方口头将租金从31600元/月降至25000元，法院认可了这一变更。但如果你遇到类似情况，一定要保留证据：微信说"按新标准交"、对方收钱时备注"某月租金"，或者写个简单的确认单让双方签字。没证据的话，房东可能反悔要求按原价补交。
总结一句话： 租赁合同快到期时，别躺在"老租户"身份上睡大觉！看到招租公告马上参与竞标，合同到期前3个月就要和房东谈续租条件，装修投入提前在合同中约定补偿方式。记住：法律只保护主动行使权利的人，不保护躺在权利上睡觉的人！