房屋回购违约金过高法院将按实际损失30%调整-京山房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂0882民初3001号
审理法院：湖北省京山市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

案件事实（直接摘自法院认定内容，已匿名化处理）：
2017年喻某购买了联投某置业（京山）有限公司建设的京山市某投澜岸小区XXX房屋并办理了预抵押。2018年9月13日，石某（乙方）与喻某（甲方）签订了《房屋买卖协议》，约定：喻某将京山市某投澜岸小区11号楼1801室房屋出售给石某，建筑面积133.19平方米；因房屋尚未取得不动产权证且还在还贷期，石某通过银行转账向喻某支付购房款10万元，另5万元欠款转为购房款，合计15万元；收到款项后，喻某将购房材料和房屋钥匙交给石某，过户前石某享有房屋使用权和收益权；喻某还满2年房贷后，石某支付剩余贷款，喻某配合过户，过户费用各自承担；喻某保证房屋无产权纠纷或抵押债务。
协议签订后，石某于2018年9月11日、9月20日向喻某转账共计10万元。2018年10月12日，喻某出具收据，确认收到购房款15万元。
后因房屋无法办理过户，2022年10月19日，双方签订《房屋回购协议书》，约定：喻某自愿回购该房屋，成交价33万元；喻某承诺于2024年12月31日前付清款项，每月至少支付5000元；若未按时付款，需支付自2022年9月20日起、以剩余欠款为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）4倍计算的利息；如引发诉讼，喻某承担石某的律师费等实现债权的费用。
协议签订后，喻某仅支付18000元，剩余312000元未付。石某委托海南某皓律师事务所代理诉讼，支付律师费9600元；后因主办律师侯阳变更执业机构，改由北京某方（海口）律师事务所继续代理。

判决结果：
法院判决喻某向石某支付房屋回购款312000元、利息（以312000元为基数，从2022年9月20日起按年利率7.1175%计算至付清之日止）、律师费9600元；驳回石某其他诉讼请求（如原主张的LPR 4倍利息部分）。

三、核心观点提示：遇到类似房屋买卖纠纷，您该怎么做？

这个案子的核心教训很简单：签合同时别贪高违约金，法院只保护“合理损失”，过高部分会被砍掉！ 很多人以为合同里写“违约要赔4倍利息”就能吓住对方，但法院一看——你实际损失只是银行利息，却要对方赔4倍，这不公平！最终只按实际损失的30%支持（相当于年利率7.1175%）。

如果您正遇到类似房屋买卖或回购纠纷，记住这3点，避免踩坑：

1. 违约金别写“天价”，参考银行利息
   合同里约定违约金时，别直接写“LPR 4倍”这种吓人的数字。法院会按您的实际损失算（比如欠款产生的银行利息），再上浮30%作为上限。比如本案，银行1年期LPR是3.65%，法院先上浮50%到5.475%，再加30%损失补偿，最终定在7.1175%。如果您写太高，法院直接调低，白忙一场。建议：签合同时写“按LPR 1.3-1.5倍计算”，既合理又有威慑力。

2. 保留所有付款和沟通证据
   石某能赢，关键是他有转账记录、收据、回购协议这些“铁证”。特别提醒：

   • 房款必须银行转账（别用现金），备注“购房款”；
   • 重要协议要双方签字，像本案回购协议明确写了每月还款计划；
   • 律师费发票、委托合同也得留好，否则法院不认。
     简单说：没证据=没道理！ 以后和对方谈事，微信文字比口头承诺管用。

3. 对方耍赖不付钱？先发函催告，别直接打官司
   本案喻某一直不付钱，石某直接起诉了。但法院其实更看重“您是否给过对方改正机会”。正确做法：

   • 先书面催告（比如发个《还款通知函》，通过邮政EMS寄，保留回执）；
   • 给对方15天缓冲期，如果仍不付，再起诉。
     这样法院会认定对方恶意违约，您主张的利息和律师费更容易获支持。如果跳过这步，可能被质疑“没尽到提醒义务”，影响赔偿金额。

最后提醒：房子买卖是大事，别图省事口头约定。哪怕只是“回购”，也要签正规协议，把价格、时间、违约责任写清楚。如果对方拖着不配合过户，赶紧咨询专业律师——不是所有纠纷都要打官司，有时一纸律师函就能解决问题。记住，法律保护讲规矩的人，但前提是您自己先守好规矩！

（注：本文仅基于公开判决解读，不构成法律意见。具体案件请以律师分析为准。）