中介人员 假购房 被认定真实交易需承担违约责任-来安律师房屋买卖合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖1122民初2290号
审理法院：安徽省来安县人民法院
二、案件事实与判决结果
2022年10月31日，来安某公司（出卖人）与陈某（认购人）签订《认购书》，约定陈某自愿认购紫金院子项目7号楼2单元303号商品房，认购总价款1273760元；陈某应于签订当日支付认购定金20000元。同日，双方签订《商品房买卖合同（现售）》，约定总房价1081845元，付款方式为分期付款：2022年10月31日前支付221845元，2022年12月29日前支付860000元（商业贷款）。合同约定，若陈某逾期付款超过30日，来安某公司有权解除合同，陈某需按累计应付款的20%支付违约金。双方另签《承诺书》，约定陈某于2022年10月31日前支付61845元（含定金2万元），2023年2月20日前支付160000元；逾期超30日，来安某公司可另行出售房屋，陈某需按房屋总价20%支付违约金。陈某实际仅支付61845元，剩余房款未付。陈某辩称：该房屋非真实购买，首付款61845元系来安某公司先转至其任职的滁州某柏公司（备注"渠道预付佣金"），再由公司转至其个人账户支付，属于公司内部操作；来安某公司曾承诺房屋实际售出后将退还首付款。另查明，来安某公司曾向滁州某柏公司转账三笔合计72万元，备注均为"渠道预付佣金"。
法院判决结果很简单：
- 解除双方签订的《商品房买卖合同》；
- 从陈某已付的61845元购房款中直接扣除30500元作为违约金（剩余31345元应退还）；
- 驳回来安某公司的其他诉讼请求（如高额违约金主张）。
三、核心观点：为什么"假购房"会被判真违约？普通人遇到类似情况怎么办？
关键教训：你以为的"走个过场"，法院可能当真！
这个案子最值得普通人警惕的是：陈某作为房产中介人员，以为签合同只是帮公司"走流程"，结果法院认定合同真实有效，必须承担违约责任。原因有三点：
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"假购房"证据不足就等于真交易
陈某声称首付款是公司转来的"预付佣金"，不是真实购房款，并提供了转账记录和聊天记录。但法院发现：所有转账备注清清楚楚写着"渠道预付佣金"，而非"购房款"；更关键的是，陈某无法证明双方当时"通谋造假"（即开发商和他私下约定"这合同不算数"）。法律上，如果签合同时双方没明说"这是假的"，法院就默认合同真实。普通人记住：口头承诺没用！必须保留书面证据证明"双方明知是假交易"，比如聊天记录里写"此合同仅用于走流程，无真实买卖意图"。 -
中介人员签合同更要当心"身份陷阱"
陈某是房产中介公司员工，本以为帮开发商"刷销量"没风险。但法院特别指出：你干这行，就该知道签合同的法律后果！普通人如果也被开发商要求"配合签假合同"（比如帮冲业绩、套取贷款），千万要警惕：- 签名前务必确认合同性质（是真实购房？还是居间服务协议？）；
- 绝不代替公司或他人支付"购房款"，尤其当钱是从公司账户转到你个人账户再支付时，极易被认定为真实交易；
- 要求开发商出具书面说明："本合同仅为XX用途，不产生真实买卖关系"，并双方签字盖章。
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违约金过高可申请调低，但别指望一分不赔
来安某公司最初主张按总房款20%（20多万元）要违约金，但法院认为"过分高于损失"，直接砍到30500元（从已付款中扣除）。这说明：- 违约金不是开发商想定多高就多高！法院会看实际损失（如房屋空置损失），普通人遇到天价违约金别慌，可主张"明显过高"要求调整；
- 但别以为能全身而退：陈某因无法证明"假交易"，仍要赔3万多元。记住：签了字就要担责，别拿"我不懂法"当借口！
遇到类似纠纷怎么办？3个保命建议
- 签合同前问清"这单是不是真买卖"：
如果开发商说"你先签，后面更名退款"，必须让他写进合同补充条款："若房屋实际售出，首付款全额退还"，并约定退款时间。口头承诺等于无！ - 钱款往来留铁证：
若开发商要求"走你账户付购房款"，转账时务必备注真实用途（如"代付佣金"），并保存公司出具的代付说明。绝对不要用自己的钱垫付"假购房款"！ - 逾期不付款要主动止损：
陈某拖了1年多不付尾款，导致违约金越滚越多。如果真付不出钱，应立即书面通知开发商协商解约，或主动起诉要求确认合同无效——拖得越久，损失越大！
最后提醒：房产交易动辄上百万，别因"帮个小忙"背上大债务。签任何文件前，花50元请律师看一眼，比事后赔几万划算得多！（注：本文不提供具体法律服务，个案咨询请找执业律师。）