租客拖欠租金擅自退房，法院判决需付清欠款和违约金 - 滁州市南谯区律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖1103民初8126号
审理法院：安徽省滁州市南谯区人民法院

二、案件事实与判决结果
两被告系夫妻关系。2014年，被告从原告前夫处承租了位于滁州市龙蟠小区4区安置房北门东侧房屋经营浴场，承租后被告进行了装修装璜，至2021年1月30日，被告拖欠租金共599077元。后被告续租该房屋，2021年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《滁州市安置房北门东商业房租赁合同》，甲方将龙蟠小区4区安置房北门东商业房以现有条件出租给乙方经营。约定租期5年，自2021年2月1日至2026年8月31日，租金支付期限与方式：承租方要在《租赁合同》签订之日一次性将第一年全年租金40万元转入出租方指定账户，其余年度租金同样也是每年支付一次，第二年交纳租金40万元于2022年2月1日前交纳，第三年交纳租金40万元于2023年2月1日前交纳，第四年交纳租金40万元于2024年2月1日前交纳，第五年交纳租金63.3万元于2025年2月1日前交纳；乙方承租期间所产生的一切费用由乙方自行承担；租赁期内双方因特殊情况需提前终止合同的，应提前三个月书面通知对方，并按当年年租金的30%支付违约金，甲方并退还乙方已交纳但未使用期间的租金。期间双方协商2022年2月1日至2023年1月31日度的租金原告免收半年，2023年2月1日至2024年1月31日年度的租金原告免收1万元。2021年3月23日，原被告签订1份《还款计划书》，载明：被告因承租龙蟠南苑门面房屋租款共欠乙方人民币599077元，双方协商，被告保证按如下计划还清欠款，2022年元月21日前还款30万元，2023年2月1日前还299077元。自2021年至2025年6月16日，被告共支付原告191万元租金。2025年6月16日，被告周某微信语音对原告说“那里头昨晚还住宿两个客人，等客人走了，我把门锁上发照片给你”，6月16日上午11：25分原告微信回“周某你好，接到你电话通知，你要求中途退房解除双方签订的房屋租赁合同，我已知晓。请你在十日内把承租房屋内可移动的物品收回，将房屋恢复原状。对该房屋内的物品，未经本人书面同意遗留的物品，视为你本人自愿放弃其所有权和处分权，我有权自行处理，并且不承担任何责任。等你将房屋内物品清空，经本人验收合格才能终止合同，期间所产生的房租我其他费用由你本人负责结清。另外请你把之前没有付清的房租和利息一起结清。其余相关违约责任根据合同约定进行处理。谢谢”，中午12.01分被告将案涉房屋大门锁上并微信拍照发给原告，原告回“周某请把东西清空，恢复原状，才可解除合同”，被告语音回“我什么东西都不清了，都丢给你了，不要了”“我现在什么东西都不要了”，原告回“那要写个东西给我，还有到时候清理的费用你需要出”。

法院判决：

1. 原告与被告签订的《滁州市安置房北门东商业房租赁合同》于2025年6月30日解除；
2. 被告需支付原告拖欠租金245744元及资金占用费（从2025年8月15日起按银行利率计算）；
3. 被告支付原告违约金10000元；
4. 驳回原告的其他诉讼请求（如高额房屋占用费和12万元违约金）。

三、核心观点与纠纷处理提示
这个案子的核心很简单：租客不能光说“不租了”就拍拍屁股走人，还得老老实实付清欠款和违约金，否则法院照样判你赔钱！ 很多人以为，房子腾空退给房东，租客就没事了。但法院明确说了：合同白纸黑字写着呢，想提前解约，必须提前三个月书面通知，还得交违约金。被告周某6月16日突然微信说“不租了”，连钥匙都丢给原告，还嚷嚷“东西都不要了”，但合同不是儿戏——原告没同意解除，房子也没恢复原状，所以6月30日前的租金和违约金，一分不能少。

遇到类似房租纠纷，普通人该咋办？记住三点：

1. 租客别耍小聪明：如果真交不起房租想退房，千万别学本案被告，光发个微信就锁门走人。合同里写了“提前三个月书面通知”，就得按规矩来。否则，房东不仅能追讨欠租，还能要违约金（哪怕法院可能调低，但几千块跑不了）。要是实在困难，赶紧和房东商量：写个书面协议，分期补租金，或者申请减免部分费用。本案中，房东之前就同意免半年租金，说明好商量，但被告拖着不沟通，才惹上官司。

2. 房东别光干着急：发现租客拖欠房租，第一时间保留证据！像本案原告做得就很到位：微信记录全留着（证明被告承认欠款、单方面退房），还款计划书也签了（白纸黑字写清欠59万多元）。如果租客说“没钱”，记得发书面催款通知；要退房，必须要求对方“清空物品、恢复原状”并签字确认。千万别学被告房东，以为收了钥匙就完事——法院说得很清楚：光退钥匙不算合同解除，得验收合格才行！

3. 打官司要抓重点：租客欠多少、违约责任怎么算，必须算清楚账。本案中，原告最初要24万多租金+12万违约金，但法院只支持了1万违约金，为啥？因为合同约定“按年租金30%付违约金”，但原告没证明实际损失。所以，起诉前先核对账目：翻出合同、付款记录、聊天截图，算准欠款金额；主张违约金时，得说清损失（比如空置期损失），否则法院可能酌情调低。

最后提醒：租房是长期事，口头说“行”不算数，所有约定写进合同或补充协议。要是遇到纠纷，别赌气硬扛，先找律师或社区调解——本案从2021年拖到2025年，双方都耗时耗力，早协商本可少赔几万块。记住，法律保护守约方，但更鼓励大家“好聚好散”！