房屋买卖逾期付款违约金过高法院可调低 - 郧西房屋买卖合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂0322民初2721号
审理法院：湖北省十堰市郧西县人民法院
二、案件事实和判决结果
案件事实：
2017年1月9日，郧西某有限公司（甲方、出售人）与洪某（乙方、购买人）签订《房屋买卖协议书》，约定乙方购买甲方的帝景大厦1栋架空层2-3A-7号房屋，建筑面积120.12平方米，单价3796.20元/平方米，总房款456000元。付款方式：1. 2017年12月19日签约时付6万元订房款；2. 首付余款10万元，2018年2月15日前支付，逾期按月息2分计息；3. 剩余房款296000元，2018年12月31日前支付，逾期按月息2分计息；4. 甲方不负责办理住房手续，以后办证费用由乙方承担。
甲方于2017年12月19日交付房屋给乙方，乙方入住。乙方于2018年5月23日至25日分5次转给甲方法定代表人黄某5万元，甲方认可乙方另支付3万元，但双方无法证明具体时间。另查明：甲方法定代表人黄某、翁某等人在山东单县合伙项目中，曾欠乙方活动板房款15万元。2019年4月，经乙方丈夫朱某、黄某、翁某当面协商，黄某要求将该15万元直接抵付购房款，乙方丈夫同意，后翁某通过工人工资形式支付了15万元给黄某。
诉讼中，甲方同意将逾期利息降至月利率1%计算。因乙方未付清余款，甲方起诉要求支付购房款331000元及利息231700元。
判决结果：
法院判决洪某支付郧西某有限公司购房款166000元及利息87936元，合计253936元；驳回甲方其他诉讼请求。
三、核心观点和处理建议
这个案子说白了就是：买房人没按时付清房款，卖房人告上法院要钱，但合同里约定的“月息2分”（年利率24%）被法院砍了一半多，只按年利率7.2%算利息。为什么？因为法院认为：违约金不能“狮子大开口”，必须和实际损失匹配，否则法律不支持。
遇到类似纠纷，普通人该怎么做？
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签合同别约定“天价违约金”
本案中，双方约定逾期付款月息2分（年24%），远高于银行贷款利率（当时约4.35%）。法院直接调低到7.2%，因为法律有规定：违约金超过实际损失30%就可能被认定为“过高”。
→ 你的操作：签合同时，违约金别乱写！参考银行利率（现在一年期约3.45%），上浮30%-50%比较稳妥（比如年利率4.5%-5%）。太高了法院也不认，反而浪费时间打官司。 -
付款必须留“铁证”
买房人洪某付了3万元现金，但说不清时间，法院只能“猜”付款日期（按2018年6月14日算），导致多算了好几个月利息。类似地，她用山东工程款抵房款，因有当面协商和转账记录，法院才认可。
→ 你的操作：- 转账付款：备注“购房款+房号”，保留银行流水。
- 现金付款：让对方写收条，注明日期、金额、用途。
- 抵债还款：必须签书面协议，写明“XX债务抵XX购房款”，并让双方签字。
别嫌麻烦！没证据就像打架没带盾牌，法院想帮你都难。
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纠纷先协商，别急着打官司
本案中，卖房人在诉讼中主动同意降利息（从月息2分降到1%），说明协商能少赔钱。法院也提到：“双方均未能提交充分证据”，暗示如果早协商清楚，可能避免利息争议。
→ 你的操作：- 发现出问题，马上和对方面谈，录音或签备忘录。
- 比如：“我手头紧，分期付，利息按1%算行不行？”——书面确认后，比打官司省时省钱。
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别怕法院“动刀子”
很多人以为“合同写了就必须照办”，其实法院有权调整不合理条款。本案违约金从24%砍到7.2%，就是法律在平衡双方利益：既惩罚违约，也不让守约方“赚暴利”。
→ 你的操作：- 如果对方要的违约金太高（比如年息20%以上），别认怂！打官司时强调：“这远超银行利息，不合理”，并提供同期贷款利率证据（去银行官网打印就行）。
- 记住：法律保护的是“合理损失”，不是“趁火打劫”。
最后提醒
买房卖房是大事，合同签字前多看三遍：付款时间、违约金、抵债条款写清楚。真遇到拖欠房款，先发书面催款函（微信也算），再保留证据协商。法院永远站在“讲道理+有证据”的人这边——诚信履约不吃亏，但留证据才能不吃亏。
（注：以上内容基于真实案例改编，仅为普法参考，具体纠纷请咨询专业律师。）