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拖欠租金超10天房东可解约但违约金不能过高 - 阳新房屋租赁合同纠纷案例解读

征和律师 发布于 阅读：0 阳新律师

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0222民初7349号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实和判决结果
2023年8月1日，被告王某因加工经营鞋厂需要与原告湖北某达精密工业有限公司签订《场地租赁协议》。协议主要约定：原告将位于阳新县城北工业园内部分厂房1038平方米租赁给被告王某使用，每平方米每月租金为8.4元，每月租金为8719.2元，年租金为104,630.40元，租赁期限为三年（2023年8月15日至2026年8月14日）。租赁期间的电费、水费、管理费等由被告王某承担，上述费用发生后次月的10日前按原告的收费通知单缴纳。付款方式：支付租金保证金18,000元；协议签订时支付2023年8月15日至11月15日租金26,157.6元，后续租金按季度结算，上个季度的前一个月交清下季度租金；拖欠租金超过10天的，原告有权单方解除合同、收回场地，并扣除保证金作为违约金。
2023年8月15日原告正式将厂房交付给被告王某。2023年7月27日被告王某向原告交付保证金18,000元，2023年12月6日交租金21,157.6元、5000元，2024年2月12日交租金10,000元，2024年9月11日交租金26,157.6元。2024年4月3日交水费1294.5元，后被告王某未再交纳租金、水费。2024年10月3日、12月4日、12月28日、2025年3月13日原告工作人员将《租金往来明细》（租金总额120,788元）、《水费表》（水费总额2218.79元），合计123,006.79元通过微信发送给被告王某并向其催讨未果。另，原告为本次诉讼支付了律师费用9200元。

法院判决结果很简单：

  1. 解除双方签订的租赁协议；
  2. 王某支付拖欠的租金和水费共123,006.79元，并从2025年5月15日起按年利率3%支付违约金（不是合同约定的日5%）；
  3. 从2025年5月15日起，每月按8719.2元支付场地占用费直到搬走（不是合同约定的2倍）；
  4. 王某支付原告律师费9200元；
  5. 驳回原告其他要求（如日5%的违约金和2倍占用费）。

三、核心观点：遇到类似租房纠纷，普通人该怎么做？
这个案子说白了就是：租客拖房租太久，房东能解约收房，但不能乱要天价赔偿！ 法院既支持了房东的合理诉求，又掐掉了“狮子大开口”的部分。给大家提个醒：

  1. 作为租客（比如开厂、开店的）：

    • 按时交租是底线！ 合同里写“拖欠超10天可解约”，你就别赌房东心软。本案中王某从2024年9月后不交租，房东立马有权收房。
    • 真困难别玩消失！ 王某一直不回微信、不接电话，结果法院直接判他全赔。如果你手头紧，主动找房东商量分期或延期（保留聊天记录），比硬扛强百倍。
    • 保证金不是白交的！ 交的1.8万保证金直接被扣了，但如果你提前沟通，说不定能协商少扣点。

  2. 作为房东（比如出租厂房的）：

    • 合同条款要写“活”点！ 本案中合同写了“日5%违约金”和“2倍占用费”，但法院认为太离谱（日5%相当于年化1825%，比高利贷还狠），直接砍成银行利率3%。建议写“按同期银行利率计算”，否则法院可能不认。
    • 催款必须留证据！ 房东用微信发欠费明细给王某，法院全认了。下次催租：
      ✓ 用文字消息（别说“微信语音”）
      ✓ 注明欠款明细和日期
      ✓ 保存截图（别删聊天记录！）
    • 律师费要提前约定！ 合同里写了“违约方赔律师费”，房东真拿到了9200元。出租前在合同加一句：“打官司的律师费由败诉方承担”，关键时刻能省大钱。

最后划重点：