房屋面积误差3%内必须补差价，开发商垫付贷款可追偿-湘阴律师房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷、追偿权纠纷
案号：(2025)湘0624民初3424号
审理法院：湖南省湘阴县人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年11月9日，湘阴某公司与蒋某签订《商品房买卖合同》，约定蒋某购买某小区3栋1908号房，预测建筑面积99.51㎡，单价5854.86元/㎡，总房款582617元。蒋某支付首付款182617元，剩余40万元通过银行贷款支付。合同约定：实测面积与预测面积误差在3%以内的，按实测面积结算房款。

交房后，经实测该房屋建筑面积为101.80㎡，比合同约定多2.29㎡，误差比为2.3%（在3%以内），蒋某应补交房款13407.63元。同时，因蒋某从2022年6月起未按时还贷，湘阴某公司作为贷款保证人被银行从保证金账户划扣3979.96元用于代偿贷款。湘阴某公司多次催要无果后提起诉讼，要求蒋某支付面积差价款及利息、代偿贷款及利息。

法院判决：蒋某需向湘阴某公司支付面积差价款13407.63元、代偿贷款3979.96元；但驳回了湘阴某公司关于利息的诉讼请求。

三、遇到类似问题该怎么办？三个关键提醒

提醒一：买房时别忽视面积误差条款，3%是条"生死线"
很多购房者以为"签完合同就完事了"，却不知道合同里的面积误差条款有多重要！本案中，蒋某以为多出的2.29㎡不用补钱，结果法院判他必须补交1.3万余元。这是因为合同白纸黑字写着："误差在3%以内按实测面积结算"。现实中，很多开发商都会设置这条，你签字就等于认可。
✅ 正确做法：

• 签购房合同时，重点看"面积差异处理"条款（通常在合同第十三条左右）；
• 如果写明"3%以内需补差价"，就要做好实测面积可能变大的心理准备；
• 发现面积多出超过3%时，你甚至可以要求退房（但本案误差只有2.3%，没达到这个条件）。

提醒二：断供会被开发商追债，千万别当"老赖"
蒋某最吃亏的是从2022年6月起不还房贷，结果开发商被银行扣了近4000元后直接起诉他。民法典明确规定：开发商作为保证人代你还贷后，有权拿着银行划款凭证找你要钱，这比银行起诉你还快！
✅ 正确做法：

• 真遇到困难还不上房贷，要第一时间联系银行协商（可申请延期或调整还款计划）；
• 千万别像蒋某一样"玩消失"，否则开发商会先替你垫钱，再拿着凭证上门追债；
• 如果开发商发来《垫付款催收函》，务必15天内回应，协商分期还款。

提醒三：别白交利息！补差价和代偿款可能不产生利息
湘阴某公司本来要了近900元利息（面积差价利息539元+代偿款利息338元），但法院全部驳回。为什么？因为合同没约定"不补差价要付利息"，开发商拿不出依据。同样，代偿贷款的利息也只能按银行标准算，不能额外加收。
✅ 正确做法：

• 作为购房者：收到补差价通知后，30天内主动联系开发商办理，避免被起诉；
• 作为开发商：在合同里明确写清"逾期补差价按XX标准计息"，否则法院不会支持；
• 无论谁起诉，都要核对：对方主张的利息是否有合同或法律依据？没有就大胆拒付！

最后叮嘱：
买房是大事，合同每一条都可能变成"坑"。签合同时别嫌麻烦，用手机拍下关键页（特别是面积、付款、违约责任条款），存进微信"文件传输助手"。万一发生纠纷，这些就是你的"救命稻草"。记住：法律只保护较真的人，不保护马大哈！