土地被水利工程淹没后能否要求返还剩余租金-荆门律师土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂08民终896号
审理法院：湖北省荆门市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

钟祥市洋梓镇中山村位于汉江河道钟祥段的东岸，本案涉及的土地依法律规定为汉江河道内的国有土地，历史上是由某村村委会集体及村民个人在汉江河道内河滩上垦荒耕种形成，农村集体土地家庭承包经营后，上述土地由该村部分村民自主开垦耕种，2023年7月因位于中山村下游的汉江河道碾盘山水利枢纽工程完工蓄水而被全部淹没。江某系湖北某农业科技有限公司的时任法定代表人，同时是某甲公司的负责人。2014年底，湖北某农业科技有限公司拟承包经营汉江河道沿岸中山村和相邻的龚集村地段的河滩地3700亩，用于种植新能源植物。江某委托案外人熊某办理相关事宜，并安排人员在2014年12月11日、2014年12月15日、2014年12月26日三次向熊某共计付款500万元，用于代理承租洋梓镇龚集村、中山村土地。熊某找到时任某村村委会主任及村委党支部书记的朱某，请朱某协助，声称愿以每亩830元的价格承租，但要求以村委会的名义签订合同。朱某答应协助，但要求给老百姓的资金要到位，熊某表示同意，朱某即开展协助工作，并联系了龚集村的村委会及相关人员。2014年12月13日至2015年2月2日熊某共向朱某支付302.6万元，用于土地承包费用的开支。2014年12月13日，朱某安排人员持《土地流转协议书》找中山村各种植户签名，领取土地流转资金。2015年2月2日，某甲公司与某村村委会签订一份《农村土地承包经营权流转合同》，合同约定某村村委会将汉江边700亩滩涂地流转给某甲公司从事农业生产经营20年，自2015年6月30日至2035年6月30日止，每亩900元，某甲公司支付土地流转费63万元。朱某在甲方签名并加盖某村村委会的印章，某甲公司加盖单位合同专用章。2015年2月10日，某甲公司人员陈清明在乙方盖章处签注"按实际测量亩数同意付款"。

合同签订后，江某安排公司人员实地丈量后，认为实际可使用的沙滩地只有2730亩，未达到3700亩的可耕种面积，要求熊某和朱某重新按实际能耕种面积签合同。2015年8月8日江某与朱某协商，由朱某负责按实际面积重新签合同，江某就在其持有的原合同上签上"作废"后交给朱某，并将某甲公司重新打印的新合同一式三份及坐标图一并交给朱某。但一直未签订新合同。之后江某因家事多次回香港，某甲公司未能及时处理土地，导致案涉土地被闲置，当地部分群众抢种了部分土地。熊某安排朱某在案涉土地上种植小麦。2016年春季，在案涉土地上种西瓜，并对案涉土地周边修路，安装了护栏网，在从某村村委会流转的土地上修建了一座桥、水泥场地和二十几间房屋，从事种植和养殖业。熊某还在其操作下，于2015年9月7日以其朋友黎浩鑫注册的钟祥市某乙生态科技有限公司的名义与某村村委会签订一份《土地流转合同书》，2015年9月28日又以襄阳裕长某有限公司的名义与某村村委会签订一份《土地承包经营权流转合同》，但前述合同均未实际履行，该土地一直由熊某掌控。

2016年5月5日某甲公司负责人江某向钟祥市领导投诉熊某和朱某涉嫌诈骗。2016年8月2日钟祥市公安局对某甲公司控告的熊某立案侦查，2017年9月19日对朱某立案侦查，朱某在侦查中通过派出所于2019年1月18日退还赃款10万元。2022年4月20日，钟祥市公安局决定撤销对朱某合同诈骗案的侦查。某甲公司遂起诉至法院，请求解除合同，并要求某村村委会、朱某赔偿剩余合同期间的土地流转费损失441000.00元（自2021年7月1日起至2035年6月30日）。

法院判决结果：一审法院判决某甲公司与某村村委会签订的《农村土地承包经营权流转合同》解除，但驳回了某甲公司要求返还租金的请求。二审法院改判，维持合同解除的判决，但判决某村村委会返还某甲公司土地流转费330750元。

三、案例核心观点及处理建议

这个案子告诉我们：当租赁的土地因国家水利工程蓄水被淹没导致无法使用时，承租人是有权要求返还剩余租期租金的，但要合理计算时间点。

核心观点：

1. 土地性质要搞清：本案中涉及的土地是汉江河道内的滩涂地，属于国有土地，村委会只有流转权而无所有权。法院认为，虽然村委会不是土地所有权人，但村委会从村民手中流转土地再转租给某甲公司是合法的。这提醒大家：在签订土地租赁合同时，一定要先确认土地性质和权属，避免因权属问题导致合同无效或无法履行。

2. 代理人行为要监督：某甲公司委托熊某办理土地租赁事宜，但后来发现熊某存在诸多问题（包括以其他公司名义签订多份合同）。法院认定熊某是某甲公司的代理人，他的行为代表某甲公司。这告诉我们：委托他人办理重要事务时，一定要做好监督，及时跟进办理情况，避免被代理人"架空"。

3. 不可抗力≠不用退钱：土地被水利工程淹没属于不可抗力，导致合同无法履行，但这并不意味着出租方可以不返还已支付的未使用期间的租金。法院认为，合同解除后，对于已经支付但尚未履行部分的费用，出租方应当予以返还。

4. 损失计算要合理：一审法院认为某甲公司无权要求返还租金，但二审法院纠正了这一观点，认为应当返还2025年1月18日合同解除之日至2035年6月30日的租金。法院特别指出，租金返还应从土地实际无法使用的时间点（2023年7月被淹没）开始计算，而不是从某甲公司主张的2021年7月1日起算。

给遇到类似纠纷当事人的建议：

1. 签合同前查清土地性质：如果是河滩地、滩涂地等特殊性质土地，要确认是否属于国有土地，村委会是否有权出租。必要时可查询当地国土部门的相关规定，或咨询专业律师。

2. 委托他人要谨慎：如果委托他人办理土地租赁事宜，一定要明确授权范围，定期跟进办理情况，不要"一托了之"。最好在委托书中明确约定代理人不得擅自变更合同条款。

3. 合同变更要规范：如果要变更合同内容，应当签订正式的书面变更协议，不要仅在原合同上简单写个"作废"就完事。本案中某甲公司要求重新签订合同，但没有完成正式变更程序，导致后续产生纠纷。

4. 遇到问题及时处理：本案中某甲公司在发现土地面积不符后，没有及时采取有效措施，导致后来土地被闲置、被他人抢种。发现问题后应及时与对方沟通协商，必要时通过法律途径维护权益。

5. 主张损失要有证据：如果认为合同无法履行是对方过错导致的，要收集并保存好相关证据。本案中某甲公司主张从2021年7月开始计算损失，但未能提供充分证据证明此时土地已无法使用，因此法院只支持从土地实际被淹没的时间点开始计算。

最后想说的是，虽然本案中某甲公司最终获得了部分租金返还，但整个过程耗费了大量时间和精力。为了避免类似纠纷，最好的办法还是在签订合同时就做好风险防范，把可能的问题都考虑周全，这样即使出现问题也能有明确的处理依据。遇到拿不准的法律问题，及时咨询专业律师是最明智的选择。