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租赁无证厂房后支付的租金能要回吗？法院：合同有效或需支付占有使用费-黄石律师合同纠纷案例解读

征和律师 发布于 阅读：9 黄石律师

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂02民终1559号
审理法院：湖北省黄石市中级人民法院

二、案件事实和判决结果
案件事实：
杨某是湖北某甲公司的实际控制人，刘某是东莞某公司、湖北某乙公司的法定代表人。2013年11月12日，大冶市保安镇人民政府与东莞某公司签订《投资协议书》，约定东莞某公司在大冶市保安镇金塘工业园内投资建厂，项目名称为湖北某乙公司。2014年4月15日，湖北某乙公司成立，法定代表人为刘某。2015年，湖北某乙公司在该土地上建设了厂房、办公楼等。2019年6月3日，刘某（甲方）与杨某（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定将大冶市保安镇工业区的厂房出租给乙方，月租7元/㎡，租期5年（2019年7月1日至2024年7月31日）。2019年12月10日，湖北某甲公司成立。之后双方多次协商退租未果。2023年4月起，湖北某甲公司厂门被车辆封堵，经当地协调，湖北某甲公司于2023年6月12日、13日向高某上酒楼账户支付了280324.80元。2025年1月，湖北某甲公司起诉要求刘某、东莞某公司、湖北某乙公司、高某上酒楼退还这笔钱。

判决结果：
法院一审和二审均驳回湖北某甲公司的全部诉讼请求，认定其支付的280324.80元不能退还。

三、核心观点和处理建议：遇到类似纠纷怎么办？
核心观点一句话：
租了可能没证的厂房，别以为能靠"厂房是违建"就白用不付钱！法院说了：合同有效就得付租金；就算合同无效，用了厂房也得按约定交"占用费"。

为什么湖北某甲公司要不回钱？关键三点说透：

  1. "先建后验"不算违建，合同照样有效！
    湖北某甲公司主张厂房没建设工程规划许可证，合同应无效。但法院查明：这厂房是政府2014年招商引资的项目，走了"先建后验"手续（意思是先建厂、后补证），不属于违法建筑。就像你家小区是政府批准的安置房，虽然房产证晚点办，但房子合法，租房合同当然有效。所以，法院直接驳回"合同无效"的理由。
    → 你的行动指南：
    租厂房前，别光听房东说"政府项目没问题"！亲自去当地自然资源和规划局查三件事：

    • 有没有《投资协议书》或政府批文（证明是正规项目）；
    • 土地是否完成"招拍挂"（避免像本案因企业缺钱流拍）；
    • 要求房东出示《建设工程规划许可证》复印件。
      小技巧： 打12345市民热线问"XX地块XX公司厂房是否违建"，比自己跑部门更快！

  2. 就算合同无效，用了厂房也得交钱！
    假设真遇上违建厂房（比如没政府批文的私搭乱建），湖北某甲公司也讨不回钱。因为最高人民法院规定：房屋租赁合同无效，但承租人实际用了房子，必须按原合同标准付"占用费"。好比你借了朋友的车，车证不全被查扣，但你开过的里程，该给的油钱一分不能少！
    → 你的行动指南：

    • 签合同时必须加一条："如因厂房无证导致无法经营，押金全额退还，且不付后续费用"（本案合同就有类似条款，可惜原告没用上）；
    • 一旦发现厂房可能有问题，立即停止使用并搬离，同时发书面通知给房东（微信/邮件都算数），别像本案拖到被堵门才行动。

  3. "被迫"付钱？法院认的是"协调结果"！
    湖北某甲公司说厂门被堵，是"被迫"付钱。但法院认为：钱是经当地协调后支付的，属于双方协商解决纠纷，不算胁迫。就像小贩被城管暂扣货物，协商后交了罚款取回货物，不能事后说"我是被吓的"要回罚款。
    → 你的行动指南：

    • 遇到堵门、断电等逼迫行为，第一时间报警并录像，让警察记录"纠纷起因"（本案原告只协调没报警，吃大亏）；
    • 别急着付钱！要求对方写书面协议："此款仅为临时协调款，不影响后续索赔权利"，否则付了钱就等于默认认可。

最后提醒：
很多老板觉得"租无证厂房便宜"，但本案血亏28万就是教训！租厂房就像买二手房：