保交楼政策下以房抵债协议可能因违反公共利益而无效-铜陵律师商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)皖0706民初3238号
审理法院：铜陵市义安区人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2023年11月18日，唐某（戊方）与铜陵某乙公司（甲方）、佛山某公司（乙方）、安徽某公司（丙方）、铜陵某甲公司（丁方）签订《五方抵房协议》，内容为：各方存在如下债权债务关系：甲方应付乙方工程款658547元；乙方应付丙方应收账款658547元；丙方指定的购房人戊方需向丁方支付楼款658547元。经友好协商，各方一致同意将上述三笔款项进行等额冲抵。冲抵后，各方确认有关该笔工程款、应收账款、楼款已支付结算清楚，各方对此均无异议，且同意不再就前述冲抵款项向相对方主张任何权益。当事人另又签订《五方确认函》，铜陵某甲公司又与唐某签订了《商品房买卖合同》。因铜陵某甲公司一直未交付案涉楼房，唐某向法院提起诉讼，要求交付房屋并办理产权过户登记。

铜陵市义安区住建局于2023年8月11日向铜陵某甲公司致函，要求将碧桂园某项目未销售的房源全部备案至区住建局名下。案涉房屋于2023年8月15日备案至区住建局名下，并办理了预告登记，至今尚未解除备案。该项目属于政府"保交楼"范围，销售资金必须进入政府"保交楼"专项账户。

法院判决结果：驳回唐某要求铜陵某甲公司交付房屋并办理产权过户登记的诉讼请求，但案件受理费5131元由铜陵某甲公司负担。

三、核心观点与处理建议

这个案件的核心问题在于：在政府实施"保交楼"政策的情况下，用工程款、应收账款等债权债务直接抵消购房款的做法是否有效？

法院认为，"保交楼"是政府为维护购房者权益、稳定房地产市场而采取的重要措施，关系到社会稳定和公共利益。本案中，案涉房屋早在《五方抵房协议》签订前（2023年8月）就被纳入"保交楼"范围，房屋已经备案至政府名下。按照政策要求，房屋销售资金必须进入政府"保交楼"专项账户，用于保障项目建设和交付。

虽然唐某与各方签订了《五方抵房协议》，约定通过债权债务冲抵方式"支付"购房款，但实际上没有真正支付购房款，政府监管账户也没有收到这笔钱。这种做法表面上看起来各方都"满意"了，但实际上绕过了"保交楼"政策的监管要求，损害了公共利益。因此，法院认定协议中有关以房抵债的约定无效。

如果您遇到类似情况，应该注意以下几点：

1. 先查房屋状态再签协议：在签订任何以房抵债协议前，务必向当地住建部门查询房屋是否在"保交楼"监管范围内。如果房屋已被纳入"保交楼"范围，就不能简单通过债权债务抵消方式"购买"房屋。

2. 购房款必须进入监管账户：在"保交楼"政策下，购房款必须支付到政府指定的监管账户，不能通过其他方式（如债权债务抵消）来"代替"支付。如果您想购买这类房屋，一定要确认资金支付到正确的账户。

3. 不要轻信"内部操作"：有些开发商或中间人可能会说"我们有特殊渠道可以操作"，但这些操作很可能违反政策规定，最终导致您无法取得房屋。本案中，虽然铜陵某甲公司明知房屋在监管范围内还签订协议，但协议仍然被认定无效。

4. 遇到纠纷及时寻求专业帮助：如果您已经签订了类似协议但房屋无法交付，应尽快咨询专业律师。律师可以帮助您分析协议效力，评估是否有其他合法途径维护权益，而不是直接起诉要求交付房屋（本案中原告就是走了弯路）。

5. 债权债务可另案主张：虽然以房抵债协议可能无效，但原来的债权债务关系（如工程款、应收账款）仍然存在。您可以另案起诉要求对方支付相应款项，而不是执着于取得房屋。

简单来说，就像你去菜市场买菜，本来应该付现金，但如果市场管理方规定所有交易必须用专用代金券且代金券收入要用于市场维护，那么你想用邻居欠你的钱来抵扣就不行了。同样，在"保交楼"政策下，房屋销售必须遵守特定规则，不能因为各方"同意"就绕过监管。保护好自己的权益，首先要了解并遵守相关政策规定，不要被"省事"的协议所迷惑。