工抵房协议在保交楼项目中被认定无效，普通债权人无法优先获得房产-分宜县律师合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)赣0521民初1181号
审理法院：江西省分宜县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年，定南县某材有限公司（以下简称"原告"）与多家公司签订《工程款抵房协议书》，约定通过以房抵债方式结清三方之间的货款260万余元。抵顶的房产包括分宜碧桂园9幢2单元17层2-1701室等四套房屋。2022年10月，原告与分宜县某地产开发有限公司（以下简称"被告"）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买其中9幢2单元19层2-1901室房屋，并签订了《车位使用协议书》等文件。然而，被告未按约定办理房屋备案登记手续，也未交付房屋。

另外，原告已将9幢2单元17层2-1701室房屋卖给案外人宋某毛、袁某，但被告仅支付了首付款，剩余37万元按揭款未支付给原告。

值得注意的是，该项目已列入政府"保交楼"范围，由分宜县某建设投资有限责任公司通过新监管账户管理。到2025年5月，案涉三套房屋已备案登记至案外人钟某辉和分宜县某建设投资有限责任公司名下用于"保交楼"工作。

法院判决结果很简单：驳回原告的全部诉讼请求，包括要求交付三套房屋、办理产权过户、确认三个车位使用权以及支付37万元按揭款等请求。案件受理费和保全费共计3万余元由原告自行承担。

三、核心观点与应对建议

这个案子最核心的问题是：当房地产项目被列入"保交楼"范围后，以房抵债协议很可能被法院认定为无效，普通债权人很难优先于真实购房者获得房产。

为什么这么说呢？简单解释就是：房子首先是用来住的，不是用来抵债的。当一个楼盘出现风险被政府纳入"保交楼"范围时，国家的首要任务是保障已经付钱买房的老百姓能顺利拿到房子，这是关系到千家万户基本生活的重大民生问题。

法院在判决中明确指出，原告作为建材供应商，对被告享有的只是普通的货款债权，这种债权在法律上没有优先权。而"保交楼"政策的核心就是优先保障真正需要住房的购房者的权益。在这种情况下，即使你和开发商签订了以房抵债协议，也会因为"损害了商品房消费者的基本生存（居住）权"而被认定为无效。

如果你现在或将来遇到类似情况，请记住以下几点实用建议：

1. 事前要查清楚：在同意用房子抵债前，一定要先查清楚这个楼盘是不是已经出现风险、是否被列入"保交楼"名单。你可以通过当地住建局官网、政府公告或者新闻报道了解情况。如果发现项目资金链紧张、停工迹象，千万别轻易接受房子抵债。

2. 抵债不如要现金：尽量选择更稳妥的债务清偿方式，比如要求分期支付现金、提供银行保函或第三方担保。房子看似值钱，但如果楼盘出问题，很可能"竹篮打水一场空"。

3. 及时行动很重要：如果你已经签了以房抵债协议，发现开发商资金有问题，不要拖着等，要尽快采取法律行动。等到楼盘被纳入"保交楼"后再主张权利，基本就晚了。

4. 理性看待你的债权：要明白，即使法院确认了你的债权，在"保交楼"项目中，你的债权排序也是靠后的。排在你前面的有：购房者的房屋交付请求权、施工方的工程款优先受偿权、银行的抵押权等。做好心理准备，可能最终只能按比例获得部分现金补偿。

5. 别轻信"特殊关系"：有些开发商会说"我们有特殊渠道可以办理备案"，千万别信。在"保交楼"政策下，政府部门对这类房屋交易有严格监管，承诺的"特殊渠道"往往不靠谱。

最后提醒大家：当前房地产市场环境下，保障真实购房者的居住权是国家政策的重中之重。作为材料供应商、施工方等普通债权人，在与开发商合作时，一定要更加谨慎评估风险，不要被"房子抵债"的表面诱惑所迷惑。遇到复杂情况，及时咨询专业律师，制定更稳妥的债权保障方案，比事后打官司更有效。记住，安全收回货款才是硬道理，房子只是开发商的"画饼"，很可能最终无法兑现。