逾期交房违约金可因疫情和规划变更适当减免-鹰潭律师商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)赣0602民初3433号
审理法院：江西省鹰潭市月湖区人民法院

二、案件事实和法院判决结果

2020年1月13日，李某、胡某与江西某有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》和《车位使用权转让合同》，购买位于鹰潭市信江新区的房屋（186.04平方米，925,177元）及车位（85,000元）。合同约定开发商应于2021年11月2日前交付房屋和车位。

李某、胡某按约定支付了全部购房款和车位费，但开发商直到2023年5月25日才通过微信公众号通知交房，2023年5月30日才能办理收房手续。开发商实际取得房屋竣工验收备案表的时间是2023年5月26日。

李某、胡某认为开发商逾期交房574天，要求按合同约定的日万分之一标准支付违约金57,984.16元。

开发商辩称逾期交房是因为：施工方停工、精装修改毛坯、部分业主违章搭建、新冠疫情以及政府要求增加智慧安防工程等原因，认为这些属于不可抗力或免责事由。

法院查明：该小区是公安局工会牵头组织的公安干警和其他公务人员团购福利房；2022年2月，鹰潭市公安局提出将精装修变更为毛坯；2020年1月全国爆发新冠疫情，江西省于2020年1月24日启动一级响应；2022年8月，月湖区部分区域实施临时静态管理。

法院判决：开发商需支付逾期交房违约金18,041元和逾期交付车位违约金1,657.5元，合计19,698.5元。法院没有支持原告主张的全部违约金57,984.16元。

三、核心观点与处理建议

为什么只支持了部分违约金？

这个案子告诉我们：开发商逾期交房确实要赔钱，但有些特殊情况可以适当减少赔偿金额。法院主要考虑了两点：

1. 疫情属于不可抗力，可减免部分责任
   2020年初全国爆发新冠疫情，2022年鹰潭本地又出现疫情，导致工地停工、材料运输困难。法院认为这些属于"不能预见、不能避免、不能克服"的情况，酌情扣减了4个月的违约时间。但要注意，疫情结束后能复工却拖延的，这部分时间仍要算违约。

2. 规划变更（精装改毛坯）也可减免部分责任
   开发商原计划做精装修，后来应业主需求改为毛坯，需要重新规划审批。法院认为这也影响了工期，酌情扣减了2个月。但如果是开发商自己临时改变主意，那就不能免责了。

哪些理由法院不认可？

1. "施工方停工"不是借口
   开发商说施工队自己停工导致延期，但法院说这是开发商和施工队之间的事，和买房人无关。就像你请人装修房子，不能因为装修队偷懒就让你多等几个月还不赔钱。

2. "业主违章搭建"不能怪买房人
   有业主提前收房后私自加建，影响了整体验收。但法院认为，开发商在没完成验收前就交房，自己也有责任，不能把锅甩给业主。

3. "房价涨了没损失"站不住脚
   开发商说房子涨价了，业主没损失。但法院明确：房价涨跌和逾期交房违约是两码事。就像你定做衣服，裁缝晚交货，不能说"现在流行新款式，你赚了"就不赔违约金。

遇到类似纠纷，您应该怎么做？

1. 买房前看清合同条款
   重点看"交房条件"和"违约责任"。本案中合同写明交房必须"取得竣工验收备案证明"，这是硬性要求。如果合同写"毛坯交付"，后来开发商想改精装，也要按原合同执行。

2. 保留所有证据
   付款凭证、合同原件、开发商通知、沟通记录都要保存好。本案中开发商用公众号发交房通知，法院也认可了，所以电子证据同样有效。

3. 疫情不是"万能挡箭牌"
   如果开发商说"疫情导致延期"，要提供政府停工文件、复工通知等证据。不能只说"疫情影响"就免责，要具体说明影响了多长时间。本案法院只认定了6个月疫情影响期。

4. 团购福利房不等于没保障
   本案是公安局团购房，价格比市场价低，法院因此调低了违约金标准（从日万分之一降到日万分之零点五）。但团购房同样受法律保护，开发商不能以"福利房"为由逃避责任。

5. 及时主张权利
   本案业主在交房后马上起诉，没错过3年诉讼时效。如果拖太久，可能丧失胜诉权。收到交房通知后，发现有问题就该及时咨询专业人士。

简单来说：
开发商逾期交房要赔钱，但疫情、政府政策变化等客观原因可以适当减责；而施工方问题、提前交房导致的违章等，不能成为开发商免责理由。买房人要擦亮眼睛看合同，保留证据及时维权，别被开发商的"特殊理由"忽悠了。遇到纠纷，先核对合同约定，再收集证据，必要时通过法律途径解决，才能最大限度保护自己的权益。