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开发商虚假宣传商铺能做餐饮被判赔偿房款3%-南昌红谷滩区律师商品房预售合同纠纷案例解读

征和律师 发布于 阅读：5 南昌律师

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)赣0113民初15902号
审理法院：江西省南昌市红谷滩区人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
2015年11月28日，汪某、王某（买方）与南昌某公司（卖方）签订《南昌市商品房买卖合同》，购买南昌万达城N区S6#商业楼-208室商铺，总价961258元。南昌某公司在销售时，在沙盘上N区商铺范围标注"中华美食一条街"和"特色主体餐饮"字样，并在宣传册中将N区描述为"特色大型主体餐饮"区域。
2015年8月24日，南昌市环境保护局批复明确指出：N区商业用房若做餐饮，必须预先建设专用油烟烟道。但2018年6月，红谷滩环保分局确认N区商铺未安装暗烟道，无法满足餐饮经营要求。2019年3月，南昌市市场监督管理局对南昌某公司作出行政处罚，认定其虚假宣传（如沙盘称"中华美食一条街"、宣传册称"特色餐饮"），罚款107万元。南昌某公司不服处罚提起行政诉讼，但法院终审维持了处罚决定。
汪某、王某购买商铺后发现无法用于餐饮经营，起诉要求赔偿。诉讼中，他们将赔偿请求从房款20%变更为3%。

判决结果：
法院判决南昌某公司赔偿汪某、王某28837.74元（即房款961258元的3%），并承担案件受理费260元。

三、核心观点及纠纷处理提示

核心观点： 开发商用"美食街""可做餐饮"等具体宣传卖商铺，结果商铺根本不能开餐馆，法院照样判赔！关键不是看合同怎么写，而是看宣传是否让您信以为真、影响了您掏钱买铺子。

如果您遇到类似纠纷，这样处理最稳妥：

  1. 证据要像集邮一样存好

    • 立刻保存开发商的沙盘照片、宣传册、广告单页（哪怕是从垃圾桶捡的），重点拍清楚"美食街""可做餐饮"等具体描述。
    • 比如本案业主赢在保留了沙盘上"中华美食一条街"的实拍图，这是法院认定"虚假宣传"的核心证据。
    • 提醒： 合同里常有"广告仅供参考，不作数"的小字条款，但法院说了——如果开发商没拿粗体字提醒您注意这条，就是无效的！

  2. 去政府部门"查真相"

    • 直接跑环保局、规划局，查商铺是否真能做餐饮。像本案中，环保局明确批复"必须装专用烟道"，而商铺实际没装，这就是铁证。
    • 如果发现政府已对开发商开罚单（比如本案市监局罚了107万），赶紧复印处罚决定书！这相当于官方盖章"开发商撒谎了"。

  3. 别被"过时效"吓住

    • 开发商总说"你晚了6年才告，法院不管了"，但法院认这个理：
      • 您得先知道被骗了才能告（比如政府2019年才开罚单，您2025年告就不算晚）；
      • 小区业主集体维权也算"您一直在主张权利"。
    • 行动建议： 一发现商铺不能做餐饮，马上在业主群里发消息、向社区投诉，保留记录，这样能"冻结"诉讼时效。

  4. 索赔金额要"接地气"

    • 本案原告一开始要赔20%（19万），法院嫌太高只支持3%（2.8万）。为啥？
      • 法院看商铺实际影响：不能做餐饮可能让铺子难租、难卖，但不会直接变废铁；
      • 参考其他业主判例（比如同小区之前判了3%）。
    • 实操技巧： 起诉时先按20%提，开庭时主动降到5%~3%，这样容易调解成功。

最后划重点： 买商铺别光听销售吹"黄金地段能开火锅店"！