名义买房实为借款担保，出借人卖房后必须返还多余款项-芷江律师抵押权纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：抵押权纠纷
案号：(2025)湘1228民初1470号
审理法院：湖南省芷江侗族自治县人民法院
二、案件事实及判决结果
2024年9月30日，郑某通过长沙银行向田某转款95000元；2024年10月1日，郑某通过案外人潘某向田某转款43000元；2024年11月29日，郑某又通过案外人潘某向田某转款20000元，合计转款158000元。2025年1月6日，田某通过微信向郑某转款5550元。
案涉房屋位于芷江县，2014年12月8日由田某购买并登记名下。2024年9月30日，双方签订《不动产转让合同》，约定田某将房屋出卖给郑某，2024年10月8日，田某将房屋过户至郑某名下。2025年5月14日，郑某以280800元的价格将房屋卖给第三人李某，2025年5月19日完成过户登记。
法院判决：
- 确认田某与郑某之间就房屋存在让与担保关系（即名义上是买卖，实际是为借款提供担保）；
- 郑某在优先扣除田某尚欠的借款本金152450元后，需向田某返还卖房剩余款项127500元。
三、遇到类似纠纷该怎么办？关键提示
这个案子说白了就是：有人用房子过户"假装卖房"借钱，结果出借人偷偷卖房后，多赚的钱必须还给借款人！ 法院为什么这么判？核心就三点，普通人遇到类似情况一定要记住：
1. "假卖房真借钱"要留铁证，微信聊天就是关键！
- 田某能赢官司，全靠微信里郑某说的"本金什么时候归""我现在要本金了"这些话。法院一看就明白：这哪是买房？明明是催债！
- 你的行动指南：
- 借钱时千万别只口头说！微信里必须出现"借款""还款""利息"等字眼（比如"这10万是借款，下月还你"）。
- 如果对方要求过户房子"担保"，立刻补一句："房子过户是担保借款，还清钱就过户回来"，并保存记录。
- 切记：删聊天记录=自断退路！哪怕吵架也要留着证据。
2. 房子过户后出借人偷偷卖？超出借款部分必须还你！
- 郑某辩称"这是真实买房"，但法院发现大漏洞：
- 他过户后自己没住，还收田某的"房租"；
- 他卖房前没和田某商量价格（口头约定要协商）；
- 转账15.8万却签20万的合同，明显不合常理。
- 你的行动指南：
- 如果房子被偷偷卖掉，立刻查过户记录和卖房合同（去房产局调档）。
- 算清楚：卖房款 - 实际借款 = 你该拿回的钱（比如本案卖了28万，借款只剩15.2万，差额12.7万必须还你）。
- 重点：哪怕对方开假发票（郑某称只卖20万），法院也会按真实成交价算！
3. 警惕"中间人扣钱"陷阱，到手才是真借款！
- 本案中郑某转给潘某4.5万，潘某私自扣2000元才给田某，法院直接认定：借款只算田某实际拿到的15.8万，扣掉的钱不算！
- 你的行动指南：
- 通过中间人转账？必须要求对方提供完整流水，证明钱全部到你账户。
- 如果中间人扣钱，当场微信确认："潘某扣的2000元我不认，借款只算4.3万"。
- 血泪教训：对方说"帮你垫税""代付手续费"，没你签字同意一律无效！
最后提醒：现在很多人用"假卖房"套路借钱，但法律早有规定——房子过户只是担保，不是真卖！ 出借人卖房后只能拿回本金，多赚的必须吐出来。如果你正面临类似情况：
① 立刻整理所有转账记录+聊天截图；
② 查清房子真实卖价（找中介或调房产局档案）；
③ 1年内起诉，否则可能过期！
记住：担保不等于卖房，你永远有权要回多出的钱！