房屋已通过工程质量验收合格购房人无权拒收-慈利律师商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)湘0821民初1552号
审理法院：湖南省慈利县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年10月14日，卓某、叶某与慈利县某开发有限责任公司（以下简称"金慈公司"）签订《慈利县商品房预售合同》，约定购买慈澧鑫城项目中的第5幢1单元30层1302号房，建筑面积130.59平方米，单价5789.11元，总金额756000元。合同约定金慈公司应当在2020年12月30日前，将"该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准"的商品房交付买受人使用。

2020年11月25日，金慈公司作出《延期交房通知书》，通知因疫情影响和新验收办法要求，交房日期延期6个月至2021年6月30日，并于2021年3月6日通过中国邮政快递向卓某邮寄了该通知书。2018年9月6日，设计单位、施工单位、勘查单位、监理单位、建设单位对慈澧鑫城建设项目4#楼进行地基与基础（地下室）分部（子分部）工程质量验收，2019年11月12日对该4#楼进行主体结构分部（子分部）工程质量验收，2020年9月26日对4#楼进行单位（子单位）工程质量竣工验收，综合验收结论均为"合格"。金慈公司解释称因部分业主对数字4有忌讳，将4号楼变更为5号楼，故上述验收实际针对原告购买的房屋。

2021年7月13日，卓某去收房，在交房审批表上签字表示"出卖人不能提供'三书一证一表'及面积、防水、安全问题争议，本人不认可已经符合交房标准，不同意收房"。直到2022年12月2日，卓某在交房审批表上签字"业主自愿从今日起收房，物业费经尤总同意从今日开始计算"。

卓某、叶某认为从2020年12月30日至2022年12月2日共计702天延期交房，起诉要求金慈公司支付违约金53382.19元、利息92529.12元、在外租房租金15800元及精神损害赔偿金10000元。

法院经审理后判决：驳回原告卓某、叶某的全部诉讼请求，案件受理费3734.23元由原告负担。

三、核心观点与处理建议

这个案子的关键在于：房屋是否达到合同约定的交房标准。很多购房者像卓某、叶某一样，认为开发商必须提供"三书一证一表"（《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》）才能交房，否则就是违约。但法院判决告诉我们：这不一定对！

法院为何不支持购房人的请求？核心原因有两点：

第一，合同约定的交房标准是"该商品房经验收合格"，而非必须提供"三书一证一表"。
本案中，合同明确约定交房条件是"该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准"。法院根据湖南省高级人民法院的裁判观点，认定这里的"验收合格"是指房屋单位工程质量验收合格，即由设计、施工、勘察、监理等单位共同验收并出具"合格"结论。本案中，开发商已在2019年11月12日完成了主体结构验收，2020年9月26日完成了竣工验收，均显示"合格"，完全达到了合同约定的交房标准。"三书一证一表"虽然是购房人常听说的交房文件，但合同并未将其作为交房条件，购房人不能以此为由拒绝收房。

第二，疫情确实属于可延期交房的"不可抗力"因素。
开发商在合同约定交房日期前已书面通知因疫情影响延期至2021年6月30日，而购房人没有在合理期限内提出异议。根据最高人民法院关于疫情民事案件的指导意见，这种情况下的延期是合法的。2021年6月30日之后，房屋已经验收合格，具备交付条件，购房人再以各种理由拒绝收房，就属于自身原因导致的延迟，不能要求开发商承担违约责任。

遇到类似纠纷，您应该这样做：

1. 先看合同约定：不要凭"常识"或"别人说"判断交房标准，一定要仔细阅读您与开发商签订的购房合同中关于"交付条件"的具体条款。如果合同写的是"经验收合格"，通常指的就是工程质量验收合格；如果写的是"取得竣工验收备案表"，那才需要备案完成。

2. 关注开发商通知：如果开发商因疫情等不可抗力因素通知延期交房，一定要及时查看并保留通知证据（如短信、邮件、邮寄回执等）。如果您不同意延期，应当在合理期限内书面提出异议，而不是默默等待。

3. 验房时理性判断：收房时发现房屋有质量问题，可以要求开发商整改，但要分清是影响居住安全的严重质量问题，还是一般瑕疵。如果是严重质量问题（如主体结构不合格、严重漏水等），您可以拒绝收房；如果是一般问题（如墙面不平、小裂缝等），应在验收单上注明问题并要求整改，但不应以此为由完全拒绝收房。

4. 及时沟通协商：与开发商发生争议时，先尝试沟通解决，保留所有沟通记录。如果开发商确实存在严重违约行为，再考虑通过法律途径解决，但要注意诉讼时效（通常为3年）。

5. 专业咨询很重要：遇到复杂情况，不要自行判断"肯定能赢"，应咨询专业房地产律师。比如本案中，购房者以为"没有三书一证一表就是违规交房"，但法院根据合同约定和司法解释作出了相反认定，如果提前咨询律师，可能避免不必要的诉讼损失。

最后提醒大家：购房是人生大事，签订合同时务必逐条阅读，特别是关于交付条件、违约责任等关键条款。不要因为急于买房而忽略合同细节，也不要轻信销售人员的口头承诺。保留好所有购房凭证和沟通记录，一旦发生纠纷，这些就是您维权的有力证据。

（注：本案判决依据的是民法典施行前的《合同法》，但关于商品房交付标准的认定原则至今仍然适用）