租客失联后拖欠房租还占房，房东有权解除合同并索赔-长沙县律师租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)湘0121民初8783号
审理法院：湖南省长沙县人民法院
二、案件事实与判决结果
案件事实：
2023年2月14日，邓某（房东）与黄某（租客）签订《房屋租赁合同》，约定黄某租赁长沙县黄兴镇某社区三层房屋用于经营装饰公司，租期3年（2023年3月8日至2026年3月7日），月租金15000元。合同明确：租客需提前7日支付下季度租金；拖欠租金超15日，房东可单方解除合同、收回房屋且不退押金；水电费按水5元/吨、电1元/度计收。
黄某仅支付押金20000元，2023年6月付租金30000元，2023年11月付10000元，此后再未付款。2024年3月、7月，邓某两次通过微信向黄某发送《催缴租金及水电费通知》，黄某未回应。目前房屋空置，但黄某未腾空屋内物品，导致邓某无法转租。
判决结果：
- 租赁合同自2025年6月10日（起诉材料送达黄某之日）起解除；
- 黄某需向邓某支付：
- 欠付租金255000元（已扣减押金20000元）、水电费5646元；
- 自2024年12月8日至2025年6月9日的租金；
- 逾期付款利息（按银行同期贷款利率计算）；
- 黄某10日内腾空房屋并交还；
- 黄某按15000元/月支付房屋占用费（自2025年6月10日起至实际交房日）；
- 案件受理费5117元由黄某承担。
三、遇到类似纠纷，普通房东该怎么做？
核心提醒：租客跑路≠自动终止合同，必须“三步走”才能合法维权！
本案中，黄某过完年人就失联，却辩称“不知道东西不搬走还要算房租”。但法院明确：只要租客未腾房、未声明放弃物品，房东就能按合同要租金+占用费！ 如果你是房东，遇到租客拖欠房租甚至失联，请立刻做这3件事：
1️⃣ 第一步：立即书面催缴，保留证据！
- 为什么重要？
法院认定：邓某用微信发《催缴通知》是有效证据。若没这一步，可能被认定“未给租客补救机会”，影响解约权利。 - 你该怎么做？
- 通过微信/短信/邮寄发送《催缴租金通知书》（注明欠款金额、期限），必须写清“逾期将解除合同”；
- 全程留痕：微信截图保存、邮寄用EMS并备注文件名称（如“2025年X月租金催缴函”）；
- 关键点：合同约定“欠租15日可解约”，催缴后超期仍未付，即可启动解约。
2️⃣ 第二步：解约必须“书面通知”，别自己蛮干！
- 为什么重要？
黄某以为“人走了合同就结束”，但法院认为：只要物品未搬离，房屋仍被占用，必须按合同付占用费（本案1.5万/月！）。 - 你该怎么做？
- 别私自换锁/扔东西！否则可能反被起诉赔偿；
- 正确操作：发《解除合同通知书》（写明解约日期、要求10日内腾房），通过微信+EMS送达；
- 解约日以通知送达日为准（本案2025年6月10日送达，占用费从这天算）。
3️⃣ 第三步：腾房前“押金”这样用才不吃亏！
- 押金不能直接抵扣？
本案黄某要求“押金2万抵租金”，法院支持了——押金本质是履约担保，欠租时自动抵扣。但注意：- 若合同写“押金不退”，欠租时优先抵租金，剩余才退；
- 若租客失联，押金抵扣后仍欠款，可继续追偿（本案黄某还欠25.5万+占用费）。
- 水电费必须单独列明！
邓某主张水电费5646元，因黄某当庭认可，法院直接支持。日常抄表拍照、缴费凭证保存好，否则可能不被认可。
🌟 特别警示：普通人最容易踩的2个坑
| 错误做法 | 正确做法 | 本案教训 |
|---|---|---|
| 租客失联后直接换锁清房 | 必须发书面解约通知+给腾房期 | 黄某没腾房，被判付占用费 |
| 只口头催租不留证据 | 微信/EMS书面催缴并保存 | 邓某有微信记录，胜诉关键 |
最后叮嘱：
- 签合同时：一定要写清“欠租X日可解约”“押金抵扣顺序”“占用费标准”；
- 租客失联时：立即停止口头抱怨，按上述三步固定证据。本案邓某因及时催缴、保留记录，拿回26万+占用费；若拖到诉讼再补证，可能部分诉求被驳回（判决书第5项驳回了部分利息主张）。
记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人！租客跑了，你的行动速度决定能拿回多少钱。