购买已出租二手房，承租人履约能力属买方自担风险-常德律师房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)湘07民终2303号
审理法院：湖南省常德市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2025年2月21日，许某(卖方)与杨某、刘某（买方）签订《房屋买卖合同》，约定许某将位于常德市武陵区的一套房屋(建筑面积36.79平方米)以163000元价格出售给杨某、刘某。合同中明确说明"该房屋的租赁情况为：甲方已将房屋出租(月租金800元)"。买方分三次支付了全部房款，卖方交付了房屋，买方取得了不动产权属证书。

2025年3月7日，卖方向买方发送了租赁合同，3月10日将租赁合同原件交给买方。租赁合同显示，该房屋出租给某乙店公司用于酒店经营，租期5年，月租金1126.44元。

买方后来发现，某乙店公司存在拖欠租金的情况，且房屋实际水电性质为商用而非住宅登记用途。买方认为卖方故意隐瞒了承租人履约能力问题和房屋实际用途，导致他们无法实现收取稳定租金的投资目的，也无法用于居住，因此起诉要求撤销合同、退还购房款等。

法院判决结果：
一审和二审法院均驳回了买方的全部诉讼请求。法院认为卖方已如实告知房屋出租事实，承租人履约能力属于买方应自行承担的商业风险，房屋水电性质问题也不构成重大误解，因此买卖合同不应被撤销。

三、核心观点及处理建议
这个案子说白了就是：买带租约的房子，租客能不能按时交租金，这锅不该卖家背！ 很多人买房时总以为卖家必须把租客的"底细"全告诉你，但法院用判决告诉我们：这属于你自己的投资风险，得自己掂量清楚。

我经常遇到咨询类似问题的客户，他们最常问："卖家没告诉我租客老欠钱，我能退房吗？"看完这个案例，你得记住这三点保命指南：

第一，别光听卖家说，自己跑断腿也要查清楚
杨某买房前去酒店看了两次，觉得"生意好"就掏钱了，这其实是个好习惯！但光看表面热闹不够，你得：

• 直接找租客聊聊生意（比如假装顾客点杯咖啡）
• 问问物业、隔壁商户租客交租是否准时
• 要求卖家当场打开手机银行，看最近3个月租金入账记录
  记住：合同里写了"已出租"，不代表卖家替你担保租客信用。就像买股票不能光看广告，得自己查财报！

第二，商用住宅要当心，水电性质是"隐形炸弹"
这套房子登记是"住宅"，实际当酒店用，水电都是商用价格（比民用贵30%以上）。买方后来才发现改民用要重新审批，费时又费钱。所以：

• 看房时直接拧开水龙头看水表型号（商用表体积大）
• 打开电箱查缴费户名（写"酒店"就是商用）
• 手机拍下物业登记的房屋用途（很多小区前台能查）
  千万别信"能改民用"的口头承诺，白纸黑字写进合同才靠谱！

第三，租客欠钱别慌，合同里早有"救命绳"
二审法院说得特别明白：租客拖欠租金？赶紧翻租赁合同！上面肯定写了：

• 拖3天收滞纳金（本例是每天0.5%）
• 拖60天能收房（本例明确约定）
  买方完全可以直接找租客要钱，甚至发律师函收回房子，而不是怪卖家"没提前通知"。这就像你借朋友钱，朋友没告诉你对方工资不高，能因此不还钱吗？

遇到类似纠纷怎么办？
1️⃣ 签约前必做3件事

• 要卖家现场出示近半年租金流水（银行APP就能查）
• 拍下房屋水电气开户证明（物业有存档）
• 在买卖合同加一句："卖方确认承租人无拖欠租金记录，如有隐瞒愿双倍赔偿"

2️⃣ 发现租客欠钱别急着退房
先按租赁合同发《催款通知书》，拖满60天直接换锁收房。真要打官司，手里有合同就是铁证，比告卖家容易得多！

3️⃣ 警惕"学区房"话术陷阱
本案卖家说买家当初声称"为孩子买学区房"，后来却要租金。记住：买房目的写进合同才作数！如果为孩子上学买，必须写明"若非学区房可无条件退房"。

最后说句掏心窝的话：带租约的房子便宜是真便宜，风险也是真风险。就像捡漏古董，你得自己会看成色。下次遇到这类房子，别急着算能收多少租金，先想想："要是租客明天跑路，我能扛得住吗？" 想清楚再掏钱，才能睡得安稳！