非本村村民购买农村房屋合同无效，购房款应返还-萧县律师农村房屋买卖合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：农村房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖1322民初9430号
审理法院：安徽省萧县人民法院
二、案件事实和判决结果
2023年7月5日，刁某（原告）与郗某（被告）签订《房屋转让合同》，约定郗某将其位于萧县某公司南巷子西头的农村自建房以13.5万元价格卖给刁某。该房屋具体位置：东至王某，南至赵某，西至王某，北至赵某。合同约定刁某于2023年7月5日向郗某预付10.5万元，剩余3万元在协议签订之日一次性付清。刁某按照约定支付了全部款项（10万元现金、5000元转账、3万元微信转账给第三人张某）。后来刁某发现房屋存在严重质量问题（未进行外墙抹灰，架眼未封堵，未采取防水措施，导致渗水严重，天花板可见楼板接缝处漏水，墙面发黑发霉，地面被水浸泡损坏）。同时，刁某不是赵庄镇本村村民，无法办理房屋过户登记。刁某要求郗某解决问题或退还购房款，但郗某认为已告知房屋情况，并表示已花几千元为原告修复了部分问题，拒绝退还购房款。
法院判决如下：
- 确认刁某与郗某于2023年7月5日签订的《房屋转让合同》无效；
- 郗某需在判决生效后十日内返还刁某13.5万元及资金占用利息（以13.5万元为基数，按同期贷款市场报价利率，从2025年3月20日起计算至实际清偿完毕之日止）；
- 驳回刁某的其他诉讼请求。
三、核心观点和处理建议
这个案子告诉我们一个非常重要的法律常识：非本村村民购买农村房屋，合同会被法院认定为无效，但购房款通常可以要回来。为什么呢？让我用大白话解释一下：
农村的房子和城市商品房不一样，它建在"宅基地"上，而宅基地是村集体的财产，不是谁都能买的。根据国家法律规定，宅基地只能在本村村民之间买卖，外村人、城里人买了也是白买——合同会被法院认定为无效。
在本案中，刁某不是赵庄村人，所以她和郗某签的合同从一开始就没有法律效力。法院没支持"解除合同"的请求，因为无效的合同不需要解除，它本来就像一张废纸。但钱还是要退的，毕竟刁某真金白银付了13.5万元，郗某不能白拿这笔钱。所以法院判决郗某把钱退回去，还要加上这几年的利息。
如果您遇到类似情况，记住这五点：
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买前先问"我是不是本村人"
想买农村房？第一步先确认自己是不是该村村民。不是的话，千万别买！就算卖家说"没问题"、"有办法过户"，那都是忽悠你。法律明确规定外村人不能买，没有例外。 -
别被"低价"冲昏头脑
农村房可能比城里便宜，但便宜没好货。本案中刁某看中低价买了房，结果发现漏水严重，还无法过户。贪小便宜吃大亏，千万别因小失大。 -
付款方式要留痕
刁某能要回钱，关键是有证据：现金有收条，转账有记录，连微信转给第三人的钱都有聊天记录。如果您非要买（虽然不建议），务必通过银行转账并备注"购房款"，保留所有凭证。 -
发现问题立即行动
刁某发现房屋漏水和无法过户后，马上找郗某协商，协商不成立刻起诉。拖延只会让问题更难解决。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人。 -
合同无效≠钱打水漂
很多人以为合同无效就完了，其实不然。法律规定，无效合同下，已收的钱必须退还，还要付利息。本案刁某虽然不能拿到房子，但至少能把13.5万元和利息拿回来，比完全损失强多了。
最后提醒大家：农村房屋买卖风险极高，非本村村民基本没有成功过户的可能。如果您已经买了，赶紧收集付款证据，咨询专业律师；如果您正打算买，强烈建议放弃——省下的律师费和诉讼时间，够您在城里多付几万首付了。法律有规定，不是谁都能当"田园牧歌"的主角，认清现实才能保护好自己的钱袋子。