租客搬走恢复房屋后房东不及时收房租金损失打水漂-吉首律师租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)湘3101民初2096号
审理法院：湖南省吉首市人民法院

二、案件事实与判决结果
案件事实：
2018年12月31日，景某、封某、盛某共同购买湘西某园房地产开发有限公司开发的商铺。2020年11月2日，双方签订《租赁合同》，约定将商铺租给某园公司做售楼中心，租期2年（从2020年9月底交接后起算），月租金9974.7元，每半年付一次。合同到期后，某园公司继续使用房屋但未付新租金。2024年6月，某园公司撤场，2024年7月开始将房屋恢复成毛坯（合同约定可有2个月恢复期）。封某称直到2024年10月想卖房时联系某园公司，才得知房屋已恢复好。某园公司已付3笔租金共179544.6元。但景某等三人买房时还欠313236.33元购房款未付。

判决结果：
法院确认租赁合同于2024年10月31日解除；但因景某等人欠购房款，与某园公司欠的租金抵销后，某园公司无需再支付租金和违约金，故驳回原告所有索赔请求。

三、遇到类似纠纷怎么办？——3个关键提醒
这个案子看似简单，却让房东白白损失40多万租金！核心问题就一句话：租客搬走恢复房屋后，房东拖着不去收房，法院不认后续租金损失。遇到类似情况，普通人必须做到这3点：

1. 租客说“不租了”，你必须立刻行动！
租期到期后，如果租客继续用房而你没反对（比如没发函催收或解约），合同就自动变成“说散就散”的不定期租赁。这时租客可以随时搬走，但必须提前通知你。

• 正确做法：
  • 租客搬走当天，马上打电话/发微信确认：“房子是否已清空？何时交接？”（留文字证据！）
  • 如果租客说“已恢复好”，48小时内必须去现场验收。像本案房东拖到10月才管，6-10月的租金法院直接不支持。
  • 千万别说“我忙，过几天去”——拖得越久，损失越大！

2. 算清“两笔账”再打官司，否则白忙活！
本案房东要租金，但自己还欠对方31万购房款。法院直接让两笔钱抵销（类似A欠B 30万，B欠A 31万，一抵销A反而倒欠1万）。

• 正确做法：
  • 起诉前先查清：自己有没有欠对方钱？（比如买房尾款、物业费等）
  • 如果有，赶紧协商“两笔账一起算”。像本案原告同意抵销，反而保住了购房尾款；若死扛不抵，可能连本金都拿不回。
  • 重点提醒：抵销必须双方同意！如果你不同意，租客只能另案起诉，不能直接扣租金。

3. 恢复房屋≠租客免责，但你得“盯紧时间”！
合同允许租客有2个月恢复期（比如拆装修），这期间租金要照付。但恢复期一过，租客必须交钥匙。

• 关键技巧：
  • 合同里写明：“恢复期截止后，每逾期1天扣XX元租金”（本案没写具体罚则，房东很被动）。
  • 恢复期结束前，发《催交房通知书》：“请于X月X日前交房，否则按日收占用费”。
  • 拍视频取证：租客搬走后，自己去拍房屋现状（毛坯/空房），证明“你已能收房却故意不去”。

最后说句大白话：
租房纠纷里，“拖”字是房东最大敌人！租客一搬走，别等对方通知，立刻上门收房；发现欠款互相抵，别让官司打成“竹篮打水”。记住：法律只保护及时行动的人，不是“事后诸葛亮”。下次遇到租客拖欠，先发书面催款函（网上搜模板），15天不付就果断解约——省下的钱，够请十次律师咨询了！

注：本文基于真实判决改写，人名/公司名已按司法惯例简化。具体纠纷请带合同和证据咨询当地律师，切勿照搬操作。