租用基本农田种果树合同无效-芷江律师确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同无效纠纷
案号：(2025)湘1228民初1930号
审理法院：湖南省芷江侗族自治县人民法院

二、案件事实及判决结果

2014年1月1日，某合作社与宋某签订《稻田承包合同书》，某合作社租用宋某位于某组的1.55亩稻田，约定租期14年，用于种植桃树等经济作物。合同签订后，某合作社一直使用土地并支付租金到2024年12月31日。目前，这块地正在栽种水稻。
通过查询确认，这块地是永久基本农田。宋某出租的农田每年租金为1007.5元。

法院判决：确认某合作社和宋某签订的《稻田承包合同书》无效。案件受理费40元由宋某承担。

三、核心观点及实用建议：租基本农田种果树？合同很可能无效！

为啥合同被判无效？
这个案子核心就一句话：永久基本农田必须种粮食，不能改种果树！ 国家法律明文规定（《土地管理法》第37条），基本农田是“保命田”，只能用来种水稻、小麦等粮食作物，严禁发展林果业（比如种桃树）。某合作社和宋某签合同时，约定用基本农田种桃树，这直接撞上了法律“红线”。合同内容违法，就像签了个“无效承诺”，法院必须判它作废。

宋某辩称“合同自愿签的，应该有效”，为啥没用？
很多人以为“双方同意就合法”，但法律有底线：涉及基本农田的保护，是国家硬性规定，个人不能“商量着来”。就算合同里写了“政策变化不担责”（比如本案中“因政策导致不能生产，各自损失”），也救不了合同——因为违法合同从一开始就是无效的，不是“遇到麻烦才失效”。

遇到类似纠纷，普通人该怎么做？

1. 签合同前先查土地“身份”：
   租地前务必确认土地性质！打开手机查“全国土地利用数据库”或去当地自然资源局问清楚：是不是永久基本农田？如果是，千万别签非粮种植合同（比如种果树、挖鱼塘）。基本农田的查询是免费的，花10分钟能省下大麻烦。

2. 发现种错作物，赶紧改回来：
   本案中某合作社2022年就停种桃树、改种水稻，这步很关键！法院提到：虽然合同无效，但如果你占着地继续用（比如改种粮食），还得付使用费。主动整改既能减少损失，还能避免被罚（国家对破坏基本农田最高罚10万）。

3. 别被“对方赖账”吓住：
   宋某想继续收2025年租金，但法院说“合同无效，租金不成立”。不过要注意：合同无效≠白占土地！如果土地还在用（比如改种粮食），可能要补合理使用费（本案中法院让另案处理）。建议：

   • 立即停种违法作物；
   • 和对方协商转为合法用途（如改种水稻）；
   • 保留支付凭证，避免对方反咬“欠钱”。

4. 政策变了，合同不自动失效：
   很多人以为“政府发新文件，旧合同就作废”，但法律上不是这样！本案合同2013年签的，2020年国家出台“非粮化”禁令，但法院仍以签约时违法为由判无效——因为基本农田保护规定早就有（2004年《土地管理法》就明确禁止）。重点不是政策新旧，而是合同内容是否踩了法律“高压线”。

最后提醒：土地问题牵涉国策，普通人容易“法盲踩坑”。租地前花50元做个法律咨询，比事后打官司省心百倍！如果已签类似合同，别等对方起诉，主动协商解除并恢复种粮，才是止损良策。

注：本文基于真实判例改编，核心法律依据为《民法典》第153条（违法合同无效）、《土地管理法》第37条（基本农田保护）。具体操作请以当地政策为准。