法拍房买受人有权要求原占有人限期搬离-辰溪县律师排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：排除妨害纠纷
案号：(2025)湘1223民初1634号
审理法院：湖南省辰溪县人民法院

二、案件事实与判决结果

法院认定的事实：
被告李某是湖南爱民某有限公司员工，因工作住在大路口某房产二楼。2023年11月1日，因湖南爱民某有限公司欠银行钱被起诉，公司资产被法院拍卖，由辰溪县某乙公司以1144万余元拍下，其中就包括李某住的这套房子。2024年8月15日，辰溪县某乙公司把拍到的资产转卖给原告湖南某公司，9月2日办好了房产证（证号：湘（2024）辰溪县不动产权第XX号）。但原告多次上门让李某搬走，还发了律师函，李某一直不肯腾房。

判决结果：
法院判李某在判决生效后15天内搬出房子并交给原告，但驳回了原告要求李某赔1万元占用费的请求。

三、关键提醒：遇到类似纠纷怎么办？

核心观点：买了法拍房发现有人赖着不走？法律站你这边，但得会“要”！

这个案子特别典型——很多人买了法拍房，结果原住户或租客死活不搬，急得直跺脚。法院的态度很明确：房子过户到你名下，你就成了“正牌主人”，有权让非法占有人滚蛋！ 但想顺利拿回房子，你得记住这两点：

1️⃣ 占房的人看过来：别拿“老员工”当挡箭牌！

李某觉得自己是公司员工才住这儿，公司倒闭了就该继续住？大错特错！
→ 关键教训： 公司破产或卖房时，赶紧找新业主签新合同！如果像李某这样既没合同、又没交租金，法院会直接认定你是“非法占房”。
→ 实操建议： 收到新业主的搬离通知（比如律师函），别赌气硬扛！马上联系对方协商过渡期，或者找社区调解。拖到被告上法庭，败诉还要自己掏诉讼费（本案李某就赔了40元）。

2️⃣ 买房的人看过来：光喊“快搬”没用，证据要到位！

原告赢了官司，却没拿到1万元占用费，为什么？因为没证据证明李某啥时候该知道“自己住的是别人的房”！
→ 关键教训： 要赔偿必须算清“啥时候该搬”！比如：
✅ 发律师函时写明“请于X月X日前搬离”；
✅ 贴告示让邻居作证；
✅ 算占用费按市场租金（别瞎编数字）。
→ 实操建议： 买到法拍房后立刻做三件事：
(1) 拿房产证（这是你最大的王牌！）；
(2) 书面通知占有人，写清“X月X日前搬，否则要赔钱”；
(3) 保留证据：拍照、录像、发函回执都存好。

最后说句大实话： 法拍房便宜是真便宜，但“清房”是老大难！下次看到心仪法拍房，先去现场摸底：谁在住？有没有租约？别等交了钱才哭爹喊娘。真遇到赖着不走的，别自己上门吵架——发函+找法院，15天就能让对方乖乖搬！（记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人，更不惯着耍赖的人！）