房屋实际面积比合同少时开发商必须退钱-茶陵县律师房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)湘0224民初1451号
审理法院：湖南省茶陵县人民法院

二、案件事实与判决结果
2019年3月2日，谭某、彭某作为买方与茶陵某公司签订了《茶陵县商品房（预）销售合同》，购买茶陵县茶叶市场二期云阳城二期17号楼602室。合同约定房屋建筑面积为157.23平方米，单价4498.43元，总价707288元；房屋交付时以实测面积为准，多退少补。同时，补充条款约定购买时面积为158.23平方米，以房产证面积与购买时面积补差，误差额退补以总价707288元除以158.23平方米计算单价，退款日期为房产分户证办理后3个月内。茶祖·云阳城二期置业计划书记载房屋面积158.23平方米，折后总价707288元。2022年4月14日，不动产登记中心颁发不动产权证书，载明房屋建筑面积为157.23平方米。谭某、彭某认为房产证面积比补充协议约定的158.23平方米少1平方米，要求茶陵某公司退还差价款。

法院判决：茶陵某公司需在判决生效后十日内向谭某、彭某支付房屋面积差额款4470元（计算方式：707288元 ÷ 158.23平方米 × 1平方米），并承担案件受理费50元。

三、核心观点与处理建议：面积“缩水”别慌，三步教你轻松维权
这个案子的核心就一句话：只要合同白纸黑字写明了面积差怎么处理，开发商就必须按约定退钱，哪怕只少一平方米！ 法院没搞“和稀泥”，直接依据合同判开发商退款，因为法律讲的是“说话算话”——合同是你签的，就得遵守。

很多朋友买房时只盯着价格和户型，忽略了面积条款，结果交房后发现“实际面积比合同小”，找开发商退钱却被搪塞。其实，谭某、彭某能赢，关键就赢在两点：

1. 合同写得清清楚楚：他们的补充协议专门约定“以158.23平方米为基准补差”，还明确了退款计算方式（总价÷约定面积×差额）。
2. 证据齐全没扯皮：合同、补充条款、置业计划书、房产证全留着，开发商躲庭也不影响判决。

如果你遇到类似情况，记住这三步，省时又省力：

1. 签合同前“盯死”面积条款：
   别光看总价！重点翻合同里的“面积差异处理”部分（通常在补充协议里）。如果写“以实测面积为准，多退少补”，但没说清楚怎么算钱，赶紧让开发商补充：约定一个固定面积作基准（比如“按置业计划书记载的158平方米补差”），并写明“误差超0.6%就退钱”。口头承诺没用，必须白纸黑字盖公章！

2. 收房后“三分钟”自检：
   拿到房产证第一件事：核对证上面积和合同约定面积。如果少了（比如证上157.23㎡ vs 合同158.23㎡），马上计算该退多少钱（公式：总房款÷合同面积×差额）。保留好所有单据：合同、付款记录、房产证复印件——手机拍个照都算证据！

3. 协商不成？直接“亮剑”别怂：
   先发书面通知给开发商（微信、短信也行），要求按合同退钱。如果对方装死（像本案茶陵某公司直接拒不到庭），30天内去法院起诉。这类案子简单：事实清楚、证据明确，法院通常3个月内判完，你连律师费都省了（诉讼费才50元，败诉方全担）。记住：法律不保护“躺在权利上睡觉的人”，拖越久越难维权！

最后提醒：开发商常忽悠“面积差是测绘误差，不退钱”。别信！只要合同有约定，哪怕差0.1平方米，你也有权要回血汗钱。买房是大事，多花10分钟看清条款，能省几千块冤枉钱——毕竟，你的房子，一砖一瓦都该明明白白！