宅基地私下买卖未经村集体同意无效，买家可追回款项-上蔡县律师宅基地使用权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：宅基地使用权纠纷
案号：(2025)豫1722民初5551号
审理法院：河南省上蔡县人民法院

二、案件事实和判决结果
张某与李某甲、李某乙、李某丙都是上蔡县无量寺乡郝庄村小张庄村民。李某甲和李某乙原是夫妻（已离婚），李某丙是他们的儿子。李某丙在村里有一块地基，位置在小张庄11组，东边是水厂、南边是李光华家、西边是李某乙家、北边是荒沟。2023年，双方商量好以96000元的价格转让这块地。张某分两次通过银行和微信转账给李某乙共90000元。后来张某发现这块地不是合法的宅基地，不能用来建新房，就多次在微信里找李某甲和李某乙要求退款。李某甲回复“兄弟，缓一缓我在要账中”，李某乙回复“老弟上次玉坤哥不是和你讲了吗？你确定不要宅子了，他会还你的，我这边确实凑不出来”。但两人一直没退钱。张某担心没证据证明这事，就在2025年5月又转了6000元给李某乙，备注“宅基地转让尾款”，还和李某丙、李某乙签了份《宅基地使用权转让协议书》，内容写着转让宅基地、李某丙保证能办手续等。后来协商不成，张某就起诉到法院。

法院判决：三被告（李某甲、李某乙、李某丙）在10天内退还原告张某96000元；但驳回了张某要求支付28800元违约金的请求。

三、遇到类似纠纷，您该怎么做？
这个案子说白了就是：农村宅基地不能随便私下买卖！很多人以为“同村人之间转让就行”，但法院明确说了，宅基地转让必须经过村委会（集体经济组织）点头同意，否则协议就是废纸一张，买家能要回钱，但可能拿不到额外赔偿。

为啥协议无效？

• 宅基地是村集体的财产，不是个人想卖就卖。就像你租别人的房子不能转手卖给第三人一样，必须房东批准。本案中，李某丙连宅基地证都没有，转让时也没找村委会盖章，所以法院直接判协议无效。
• 张某后来假意签协议补证据（比如又付6000元），法院一眼看穿这不是真心买卖，所以不支持违约金。这就像你假装同意借钱给骗子，回头再报警——警察能抓骗子，但不会赔你“假装借出的利息”。

给您的实操提醒（普通人也能照着做）：

1. 买宅基地前，先跑村委会！
   别光听对方说“这地是我的”。一定要去村委会查清楚：

   • 这块地是不是合法的宅基地（看土地证或村里的规划图）；
   • 转让必须村委会书面同意（最好盖公章）。
     如果对方推脱“村里都熟不用办”，大概率是坑——本案就是栽在这点上。

2. 付款时留证据，别学张某“补证据”反吃亏！

   • 转账时备注“宅基地转让款”，保留聊天记录（比如对方承诺“能办证”）；
   • 别像张某一样，为凑证据假意再付钱签协议。法院会认为“你明知无效还签”，可能连本金都难全要回（本案因及时退款才拿回96000元）。

3. 发现被骗，3步快速止损：

   • 第一步：微信/短信催款（像本案张某那样，让对方留文字承诺退款）；
   • 第二步：不成就直接起诉，别拖！宅基地纠纷诉讼费低（本案才1000多元），还可能让对方出保全费；
   • 第三步：重点告“收款人”（本案钱转给李某乙，法院就判她和丈夫、儿子一起退）。

最后划重点：农村宅基地不是菜市场白菜，不能“一手交钱一手交地”。合法转让=村委会同意+正规手续。要是对方说“我们村都这么卖”，十有八九是圈套！真遇纠纷，别自己瞎折腾证据，马上找专业律师梳理材料——毕竟，钱能要回来是底线，额外赔偿才是惊喜。

（注：本文案例已隐名处理，张某、李某甲等均为化名，细节源于真实判决，仅作普法参考。）