以房抵债不登记就不能优先受偿-鲁山县律师劳务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：劳务合同纠纷
案号：(2025)豫0423民初3455号
审理法院：河南省鲁山县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

江某在河南省金某有限公司开发的位于鲁山县的项目中提供木工劳务工作。工程完工后，经双方核算，金某公司需向江某支付劳务费257446元。2023年1月20日，双方签订《商品房认购合同》，约定江某认购金某公司的某房屋，建筑面积124.52平方米，房屋总价款373560元。合同落款处注明："此房源用于冲抵大清包周某木工班组工人工资为准，2023年3月31日前结清木工班组江某工资257446元，合同失效，此房收回。"此后，金某公司一直未向江某支付工资款。江某多次催要无果，向法院提起诉讼。

法院判决结果很简单：
1️⃣ 金某公司必须在10天内向江某支付257446元工资，还要额外支付"资金占用费"（从2023年4月1日起，按年利率3.65%计算，直到钱全部还清）；
2️⃣ 但江某要求对那套抵债房子优先拿钱的请求被法院驳回，房子不能用来保障他的工资。

三、核心观点及处理建议

这个案子最扎心的地方是：签了以房抵债合同，却因没办登记，最后房子跟自己没关系！ 很多人以为只要签个"抵房协议"就高枕无忧，但法院明确告诉你：白纸黑字不如红章登记！

关键原因就一条：
法院引用《民法典担保制度解释》第68条规定：用房子抵债必须去房产局办理正式登记（比如抵押登记），才能在对方不还钱时优先拿回房款。本案中江某只签了认购合同，没去房产局登记，房子在法律上还是公司的财产，一旦公司欠别人钱，法院拍卖房子时，江某连排队要钱的资格都没有！

如果你也遇到老板用房子抵工资、抵工程款，一定要记住这4点：
1️⃣ "抵房合同"不是保险箱
千万别以为签了《商品房买卖合同》就万事大吉！合同上写"抵工资"只是内部约定，对外不产生法律效力。必须立即去当地不动产登记中心办理抵押登记（让房子"挂上你的名字"），否则房子随时可能被卖掉或查封。

2️⃣ 设好"最后期限"并盯紧它
像本案中合同明确写了"2023年3月31日前付钱"，这样一旦超期，你就能主张资金占用费（相当于利息）。签协议时一定要写清具体日期，到期不付钱马上发书面催款函，为后续要利息留证据。

3️⃣ 优先受偿权≠直接拿房子
即使办了登记，你也只能对卖房款优先受偿，不能直接要房子（法律禁止"流押条款"）。比如房子卖了50万，你优先拿回25万工资，剩下的才归公司。想直接过户？必须重新签正式买卖合同并缴税。

4️⃣ 工资被拖欠的救命三招

• ✅ 先要欠条：让老板写明欠款金额、时间并盖公章，比微信聊天记录管用10倍；
• ✅ 同步录音：每次催款时悄悄录音，说清"X年X月欠XX元工资未付"；
• ✅ 1年内速起诉：劳务纠纷诉讼时效只有3年，但工资被拖欠建议1年内起诉，避免公司转移财产。

最后提醒： 以房抵债是把双刃剑！2023年全国有超30%的"以房抵债"纠纷因未登记败诉。真遇到老板说"拿房子抵账"，别急着签合同，先做两件事：①查房子有没有抵押/查封（去不动产登记中心打印《房屋登记簿》）；②要求当场去登记中心办抵押。否则你辛苦干的活，可能真变成"给老板盖房"！