拖欠租金超过两个月房东可解除合同并索赔欠款 - 临泉律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖1221民初7341号
审理法院：安徽省临泉县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年12月26日，东马寨村委会（甲方）与临泉县某有限公司（乙方）签订《临泉县老集镇东马寨村集体车间租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于崔庄村集体车间，面积为500㎡，租期9年，即从2019年9月1日起至2028年8月31日止，租金按照每年每平方米40元计算，年租金为20,000元，每年缴付一次，乙方于每年9月1日前缴纳下年度租金。拖欠租金两个月以上甲方有权解除合同，收回村集体车间。乙方如逾期支付租金，除仍应补缴租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的1%。
第一年租金（2019年9月1日-2020年8月31日），临泉县某有限公司于2020年10月19日支付10,000元，2021年7月14日支付10,000元；第二年租金（2020年9月1日-2021年8月31日），临泉县某有限公司分别于2022年9月20日、2023年7月3日各支付10,000元；第三年租金（2021年9月1日-2022年8月31日），临泉县某有限公司分别于2023年9月10日支付2000元、2023年10月31日支付8000元、2023年12月31日支付4000元、2024年6月30日支付4000元、2024年11月26日支付2000元；第四年租金（2022年9月1日-2023年8月31日），临泉县某有限公司于2024年11月26日支付2000元。
另查明，临泉县某有限公司于2025年2月17日搬走，并于当日将租赁的车间返还给东马寨村委会。诉讼中，东马寨村委会支付公告费350元。

法院判决结果很简单：临泉县某有限公司要付给东马寨村委会三笔钱——租金47,315元、违约金5,000元、公告费350元，总共52,665元；但驳回了东马寨村委会要求“正式解除合同”的请求（因为租客早就搬走了，合同实际已经结束了）。

三、核心观点及处理建议：拖欠租金别拖，及时行动能少损失

这个案子的核心就一句话：租客拖欠租金超过两个月，房东有权解除合同并索赔欠款，但违约金太高法院会“打折”，及时处理才能拿回钱。 别被“1%每天违约金”吓到——合同写得再狠，法院也会根据实际情况调整。下面用大白话告诉你遇到类似纠纷怎么办：

1. 如果你是租客（租房方）：别拖租金，小拖变大亏！

• 本案中，临泉县某有限公司拖了第四年、第五年租金，结果被起诉，不仅要付4.7万欠款，还倒贴5千违约金（原合同要求每天1%，算下来要2万多，但法院只支持5千）。
• 行动建议：
  • 真的没钱交租？提前和房东商量，签个书面延期协议（比如“今年9月交1万，明年3月交1万”），白纸黑字比空口承诺强百倍。
  • 别学本案租客“分期乱付”——第一年拖1年才付清，第三年分5次才凑够，拖得越久越被动。法院会算清每笔欠款，一分都跑不掉。
  • 关键提醒：合同写“拖欠两个月可解约”，你拖3个月房东就能收房。真不想租了？主动搬走+交接钥匙，像本案租客2025年2月搬走，法院就把租金算到搬走那天（欠款只算到2025年2月17日），拖到年底可能多掏上万块！

2. 如果你是房东（出租方）：发现欠租马上动，拖着不干吃大亏！

• 本案东马寨村委会赢了，但也有教训：
  • 起诉要求“解除合同”，结果法院说“不用判了，租客早搬了”。租客一拖欠，立刻发《催款通知》（微信、短信、挂号信都留证据），写明“拖欠超2个月，合同自动解除”。
  • 违约金别乱写！合同写“每天1%”（年化365%），法院直接砍到5千。签合同时违约金别超LPR4倍（现在约年化15%），否则打官司也拿不到。
  • 关键提醒：租客失联别干等！本案因找不到人，村委会花350元登公告，还垫付了公告费。及时起诉+申请财产保全（冻结对方账户），比登公告省钱又快。

最后划重点：

• 欠租2个月是“生死线”：房东有权立刻收房，租客搬走后租金只算到搬走日。
• 违约金不是“印钞机”：法院会看实际损失，本案租客拖了几年，违约金才判5千（不足欠款10%）。
• 证据比吵架有用：租客分期付款的银行记录、搬走交接的现场照片，都是法庭“硬通货”。

遇到房租纠纷别慌——早沟通、留证据、快起诉。拖得越久，钱越难拿，还可能倒贴诉讼费。真搞不定？找专业律师梳理时间线，比自己瞎琢磨强十倍！（注：文中人名、公司名已按规范隐去，如“梁朝红”改为“梁某”，“临泉县某有限公司”替代原公司名。）