商铺委托经营欠租，租户有权追讨租金及违约金-全椒县律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖1124民初6581号
审理法院：安徽省全椒县人民法院

二、案件事实及判决结果
2013年12月31日，廖某、周某与安徽某甲有限公司签订《全椒县商品房预售合同》，购买全椒县一处商铺，建筑面积15.23平方米，总价210,560元，廖某、周某已全额付款。同日，廖某与上海某有限公司全椒分公司签订《百货商铺委托经营管理合同》，约定：

• 委托经营期20年（2013年12月31日至2033年12月31日）；
• 前3年（2013-2016年）商铺收益全部归上海某有限公司全椒分公司；
• 第4至第10年（2016-2023年），每年保底租金按购房总价加31.58%的8%计算，于次年2月15日前支付；若实际租金更高，超出部分按廖某、周某90%、分公司10%分成；
• 第11至第20年（2024年起），按实际租金分成（廖某、周某90%、分公司10%），分公司在收到租户租金后30日内支付；
• 逾期支付租金，按日万分之一支付滞纳金。
  截至起诉时，上海某有限公司全椒分公司未支付2021年1月1日至2024年12月31日的租金。另查明，上海某有限公司全椒分公司将商铺整体出租给全椒县某店有限公司，年租金200万元，折合每平方米月租金11.05元。

判决结果简单总结：
法院判决上海某有限公司全椒分公司支付廖某、周某2021-2023年租金各22,164.38元（共66,493.14元），2024年租金1,817.54元，总计68,310.68元；并按日万分之一分段计算违约金（例如2021年租金从2022年2月16日起算）。上海某有限公司对分公司债务承担补充清偿责任（即分公司钱不够时，总公司补上）。驳回廖某、周某要求安徽某甲有限公司承担连带责任的请求。

三、核心观点及行动提示：遇到商铺欠租怎么办？
这个案子说透了一个关键道理：商铺委托经营合同不是“一签了之”，欠租必须按合同分阶段算清楚，租户主动维权才能拿回钱！ 很多人以为把商铺交给公司管理就高枕无忧，结果租金拖上好几年，最后连该拿多少钱都搞不明白。法院明确告诉你：合同白纸黑字写的，就是你的“钱袋子”，一分都不能少。

重点提醒您3件事，避免踩坑：

1. 看清合同阶段再算钱，别被糊弄！
   比如这个案子，2021-2023年属于“第4-10年”，必须按保底公式（房款×1.3158×8%）算；但2024年已是“第11年”，就得按实际租金分成（90%归你）。原告起初误把2024年也按保底算，法院直接驳回了这部分请求。您的行动：翻出合同，核对欠租年份属于哪个阶段：

   • 前3年：通常无租金（开发商培育市场）；
   • 第4-10年：锁定保底收益，哪怕实际租金低也照付；
   • 第11年起：按实际租金分成，记得查清整体租金标准（像本案通过公开租赁合同算出每平米11.05元）。
     小技巧：手机拍下合同关键页，每年到期前发微信催款，留证据！

2. 只找合同签字方要钱，别白忙活！
   原告想让开发商安徽某甲有限公司一起赔钱，但法院说：“合同是你和分公司签的，开发商没盖章就不关人家事。”很多人稀里糊涂把开发商、物业公司全告上，结果白花诉讼费。您的行动：

   • 欠租只找签合同的那家公司（本案是上海某有限公司全椒分公司）；
   • 如果分公司没钱，总公司要“兜底”（本案上海某有限公司被判补充清偿）；
   • 开发商若只是卖房的，除非合同里写明“担保条款”，否则别折腾人家。
     记住：打官司像看病，得找对“责任方”，乱告等于白跑医院！

3. 滞纳金能追回，但必须及时行动！
   法院支持了日万分之一的滞纳金（相当于年化3.65%），但只从合同约定的付款日次日算起（比如2021年租金从2022年2月16日起算）。拖得越久，少拿的滞纳金越多。您的行动：

   • 欠租超过合同付款日，马上发书面催款函（用邮政EMS，保留回执）；
   • 别等3年！超过3年可能因“过期”失去胜诉权（法律叫诉讼时效）；
   • 如果对方总说“年底统一付”，录音留证：“您承诺2025年6月30日前结清，对吗？”

最后说句实在话：商铺委托经营是“细水长流”的生意，但公司一旦拖租，往往连锁反应——可能资金链出问题了。别听他们说“市场不好”，合同写了就是铁规矩！您手握合同+付款记录，90%的欠租官司能赢。真遇上纠纷，三步走：①对照合同算清欠款；②书面催告；③3个月内找专业律师起诉。别因金额小忍气吞声，小钱拖成烂账才最亏！

（注：本文仅基于公开判决解读，个案细节可能影响结果，遇纠纷请咨询当地律师。）