买房子不能光靠工抵房协议，必须证明钱已付清并实际占有-宿松律师案外人执行异议之诉案例解读
案由：案外人执行异议之诉
案号：(2025)皖0826民初6707号
审理法院：安徽省宿松县人民法院
2022年5月25日，安徽某公司在其诉宿松某公司建设工程合同纠纷一案中，向法院申请诉讼保全，请求查封宿松某公司价值400万元的财产。法院于2022年6月1日作出财产保全民事裁定书，于2022年6月2日查封了宿松某公司名下位于鼎城天誉小区12幢1单元902室房屋。后因宿松某公司未主动履行生效判决确定的义务，安徽某公司申请执行，法院于2024年6月24日对该房产进行续封，并于2025年5月14日裁定对房屋进行拍卖。程某对执行标的提出书面异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉。
某乙公司系一家从事木材销售，家具加工等业务的公司，其法定代表人为宋某甲，持股比例为100%。程某称其与陈某合伙承建某乙公司厂房，经结算，截至2019年10月16日某乙公司欠程某与陈某工程款1793800元。2019年12月28日，宿松某公司与程某签订《购房协议》，约定程某以991667元的价格购买鼎城天誉12幢1单元902室房屋，由宋某甲代为支付房款。此后，程某未与宿松某公司签订《商品房买卖合同》。2022年5月14日，程某与物业公司签署装修管理服务协议、装修承诺书等，同日缴纳装修保证金、物业费等费用。2022年5月19日，宿松某公司向程某开具收据，载明收到"预交办证费用及代缴电费"35288元。根据查询结果，程某名下无其他不动产登记。供电公司出具的发票显示：案涉房屋2022年6月电费为0.57元，2023年11月电费为48.05元，2024年12月电费为141.33元，2025年4月电费为102.88元（此时购买方名称为程某）。宿松某公司于2017年7月19日登记成立，2022年5月18日，法定代表人由蔡某乙变更为宋某甲。
法院最终判决驳回程某的全部诉讼请求，即不支持其确认房屋归其所有、解除查封等请求。
买房子要注意：工抵房不是"免死金牌"，这三件事必须做实
看到这个案例，很多人可能会疑惑：程某明明签了购房协议，交了装修费、物业费，还住了进去，为什么法院还是不保护他的权益？其实，这个案子给我们敲响了警钟：买房子，尤其是通过"工抵房"（用工程款抵房款）方式买房，必须注意以下三点，否则可能房财两空。
第一，钱是否真的"付清"要能证明
程某声称房款是用某乙公司的工程款抵的，但法院发现两个致命问题：一是工程款是某乙公司欠的，与开发商宿松某公司无关；二是签协议时宋某甲还不是宿松某公司法定代表人（2022年5月才当上），凭什么能代表公司抵房？简单说，程某没有拿出"真金白银"支付房款的证据，也没有证明工程款能合法转为房款的凭证。给大家的提醒是：工抵房一定要签三方协议，让欠你钱的公司、开发商、你本人三方确认债务转移，还要保留好所有付款凭证，银行转账最好，现金支付必须有收据。
第二，房子是否"实际占有"要看证据
程某虽然在查封前签了装修协议、交了物业费，但2022年6月（查封当月）电费只有0.57元，证明他还没真正住进去。真正的占有应该是：水、电、燃气等日常费用持续产生，而且缴费人就是你本人。法院看的是实实在在的生活痕迹，不是一纸协议。如果你买了房，一定要尽快装修入住，保留所有缴费记录，最好每月都拍照记录装修进度，让房子"活"起来，而不是"空置"。
第三，过户拖延不能全怪开发商
程某2019年签协议，直到2022年查封前都没要求过户，法院认为他自身也有责任。很多人以为"有协议就行"，其实不然。法律规定，买房人要主动办过户，不能光等开发商通知。建议：签完合同后，每隔3-6个月就去问一次过户进度，保留催告记录；如果开发商一直拖，要及时发律师函，甚至起诉要求过户。
遇到类似纠纷怎么办？
- 先看房子是否被查封：如果房子已被法院查封，第一时间向执行法院提交书面异议，不能等拍卖了才行动。
- 收集四类关键证据：①购房合同原件；②付款凭证（银行流水、收据等）；③实际入住证据（水电费发票、物业费收据、邻居证言等）；④催促过户的记录（短信、微信、书面通知等）。
- 警惕"工抵房"陷阱：如果开发商说"用工程款抵房"，务必确认：①工程款债务真实存在；②开发商书面同意债务转移；③签订三方协议，明确房款已付清。
- 及时止损：如果发现开发商资金紧张，房子可能被查封，尽快起诉要求过户，而不是等"工程款结清"。法律上，越早主张权利越有利。
最后提醒大家：买房是大事，不要轻信口头承诺。工抵房价格可能便宜，但风险也大。签约时最好找专业律师把关，确保每一步都合法合规。记住，法院只认"白纸黑字"的证据，不是"我以为""他答应我"就能保护你的权益。房子没过户到你名下，就还不是你的，千万别大意！