疫情期间房租可协商减免但诉讼时效从合同到期起算-郏县房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)豫0425民初2666号
审理法院：河南省郏县人民法院
二、案件事实与判决结果
2015年4月3日，常某、牛某作为房东与赵某（租客）签订《店面房出租合同》，约定将郏县城复兴路中段东侧的767平方米房屋租给赵某开美容院，租期10年（2015年4月3日至2025年4月3日）。第一年租金8万元，之后每年涨8%。前五年租金赵某已付清。2020年后，赵某只付了24万元租金就不再支付，但一直占用房屋经营。常某、牛某多次催要未果，起诉要求：解除合同、赵某支付拖欠租金44.9万元、合同期满后按原标准继续付租金、支付违约金并立即搬离。
赵某辩称：1. 起诉已过5年诉讼时效；2. 疫情导致美容院收入大减，应减免2020-2022年租金；3. 疫情后周边商铺租金都降了，房东还涨租显失公平。
法院查明：赵某2020年后实际只付了19万元（原告自认24万元），合同明确约定"到期不搬走要按原租金标准继续付钱"。赵某曾发短信请求减免租金，但房东未同意。
判决结果：
- 赵某30天内搬空房屋，并按17.27万元/年支付2025年4月4日后的占用费；
- 赵某10天内支付拖欠租金39.45万元及利息；
- 驳回房东要求支付1.6万元违约金的请求。
三、案例核心观点与处理建议：租客欠租别慌，关键三步要记牢！
1. 诉讼时效不是"挡箭牌"：最后一期到期才算起
很多人以为"房租一年一付，过了一年没要就作废"，这是误区！本案中，赵某称"2020年欠租，2025年起诉已过5年时效"，但法院明确：10年租期的合同属于"分期履行债务"，诉讼时效从最后一天（2025年4月3日）才开始算！所以2025年6月起诉完全合法。
→ 遇到欠租别拖：
- 作为房东：即使租客断断续续欠租，只要合同没到期，不必每年都催，但合同到期后1年内必须起诉（法律上叫"3年诉讼时效"，但本案因合同持续到2025年，时效从到期日算）。
- 作为租客：别以为"拖过一年就安全"，只要合同没结束，房东随时能追讨全程欠款！
2. 疫情不是"免租金牌"：需主动协商+证据留痕
赵某称疫情导致停业3个月，要求减免3年租金，法院只支持了部分：将2020-2023年租金从"每年涨8%"改为"按2020年标准固定支付"（相当于免掉递增部分，但基础租金仍要付）。关键原因是：赵某只发短信请求减免，房东没同意，也无政府停业通知等证据。
→ 租客这样自救：
- 疫情期间真经营困难，马上书面联系房东协商（微信、短信都要留记录），同时保存"政府停业通知""营业额流水"等证据。
- 如果房东不同意，可凭证据向法院申请"按疫情前基础租金支付"，但不能直接拒付！像本案，法院只免了递增部分，基础租金仍要补。
→ 房东注意：收到减免请求别沉默！明确回复"同意/不同意"，避免日后扯皮。
3. 合同到期不搬走？按原价交"占房费"！
本案最狠教训：赵某合同到期后还留着空调、桌椅等物品"占房"，法院直接判她按原合同最后一年租金再涨8%（17.27万元/年）付费！合同里"不搬走要付租金+10%罚款"的条款，法院只支持了"付租金"部分，因为"罚款"本质是违约金，继续收租金已能弥补损失，不能再额外罚。
→ 必须做到这3点：
- 签合同时务必写清："到期不搬走，按最后一年租金标准支付占用费"（本案因有这条赢了占房费）；
- 到期后若对方不搬，立刻发书面通知（微信、短信留存），别口头说"快走"；
- 千万别自行撬锁清房！必须通过法院腾房，否则可能反赔对方损失。
最后提醒：租房纠纷看似简单，但"诉讼时效""疫情减免""占房费"三处最容易踩坑。无论房东租客，合同到期前2个月就要核对租金、准备交接。真有困难先协商并留证据，别等对方面目全非才想起法律！遇到类似问题，抓紧收集合同、付款记录、沟通截图，3年内找专业律师分析——拖得越久，证据越难找，你的钱就越"飞"！